Hypothekenrechner
Prüfe Tragbarkeit (33%-Regel), Belehnung und Wohnkosten nach Schweizer Standard. Mit kalkulatorischem Zins, Amortisation der 2. Hypothek und Nebenkosten.
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Kalkulatorische Wohnkosten (Bank-Sicht)
Reale Wohnkosten (mit deinem Zins)
Finanzierung
Faustregel-Checks
Hinweis: Bank-Faustregeln variieren leicht zwischen Instituten (kalkulatorischer Zins 4.5–5.5 %, Tragbarkeitsgrenze 33–38 %, Eigenmittel-Anforderungen). Die Berechnung berücksichtigt keine Renovations-Reserven, Bauten-Eigenanteile, persönliche Schulden oder Lebenshaltungskosten. Keine Finanzierungsberatung.
Hypothek und Tragbarkeit: so nutzt du den Rechner richtig
Zwei Rechnungen, ein Urteil
Der Rechner stellt zwei Sichten nebeneinander. Die Bank-Sicht rechnet mit kalkulatorischen Wohnkosten: 5 Prozent Zins auf der gesamten Hypothek, Amortisation der zweiten Hypothek und 1 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten. Diese Summe im Verhältnis zum Bruttojahreseinkommen ergibt die Tragbarkeitsquote, an der Banken eine Finanzierung messen. Deine Sicht rechnet dieselben Posten mit deinem realen Zinssatz und zeigt die effektive monatliche Belastung. Dazu kommt der Finanzierungssplit: erste Hypothek bis 66,7 Prozent des Kaufpreises, zweite Hypothek für den Teil darüber bis maximal 80 Prozent Belehnung. Drei Faustregel-Checks fassen zusammen, ob deine Eckwerte in dem Rahmen liegen, den Banken üblicherweise finanzieren.
So wählst du die Eingaben
- Kaufpreis: der Preis aus Inserat oder Schätzung. Kaufnebenkosten wie Notariat und Handänderung kommen je nach Kanton dazu und werden in der Regel zusätzlich aus freien Mitteln bezahlt.
- Eigenmittel: nur, was du beim Kauf wirklich einsetzen willst. Eine Reserve für Umzug, Unvorhergesehenes und den Notgroschen gehört nicht in dieses Feld.
- Bruttojahreseinkommen: dein Einkommen vor Abzügen. Kaufst du zu zweit, zählt das gemeinsame anrechenbare Einkommen. Variable Teile wie Boni rechnen Banken oft nur teilweise an, sei hier eher vorsichtig.
- Hypothekarzins (real): der Satz aus einer aktuellen Offerte oder dein realistischer Erwartungswert. Er verändert nur deine reale Belastung, nicht das kalkulatorische Urteil der Bank.
Von der Faustregel zum Plan
Die Differenz zwischen kalkulatorischen und realen Kosten ist dein Spielraum für steigende Zinsen, nicht dein Budget für einen höheren Lebensstandard. Plane deine Fixkosten so, dass auch die kalkulatorische Zahl für dich tragbar bliebe. Bei der Amortisation der zweiten Hypothek hast du zwei Wege: direkt, indem die Schuld jedes Jahr sinkt, oder indirekt über die Säule 3a. Dabei zahlst du in die 3a ein (2026 maximal CHF 7'258 für Angestellte mit Pensionskasse), verpfändest das Guthaben und tilgst später auf einen Schlag; die Beiträge kannst du vom steuerbaren Einkommen abziehen. Planst du Eigenmittel aus der Pensionskasse, beachte zwei Punkte, die oft übersehen werden: Der Bund besteuert Kapitalbezüge mit einem Fünftel des ordentlichen Tarifs, die Kantone rechnen sehr unterschiedlich. Und nach einem PK-Einkauf gilt eine 3-Jahres-Sperrfrist für den Kapitalbezug, was den Zeitplan eines Kaufs durchkreuzen kann. Bevor du dich festlegst, lohnt sich zudem der Blick auf die Grundsatzfrage: Ob Kaufen gegenüber Mieten für dich überhaupt die bessere Rechnung ist, zeigt dir der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Der schnellste Weg zu einer ehrlichen Einschätzung: Rechne oben dein konkretes Objekt durch, variiere Kaufpreis und Eigenmittel und beobachte, ab wann alle drei Faustregel-Checks erfüllt sind. So siehst du in wenigen Minuten, ob eine Finanzierung realistisch ist oder wo du zuerst ansetzen musst.
Häufige Fragen zur Hypothek
Was ist die 33-Prozent-Regel?
Faustregel der Schweizer Banken: die kalkulatorischen Wohnkosten (5 % Hypothekarzins, Amortisation der 2. Hypothek, 1 % Nebenkosten) dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Über 33 % finanziert kaum eine Bank, zwischen 33–38 % wird's eng, ab 38 % praktisch ausgeschlossen.
Wie viel Eigenmittel brauche ich?
Mindestens 20 % vom Kaufpreis. Davon müssen mindestens 10 % aus eigenem freiem Vermögen stammen (Sparkonto, Wertschriften, Säule 3a). Die restlichen 10 % dürfen aus der Pensionskasse vorbezogen oder verpfändet werden. Säule 3a zählt voll zu den "harten" Eigenmitteln.
Warum kalkulatorischer Zins von 5 Prozent?
Banken rechnen die Tragbarkeit mit einem konservativen 5 %-Zins, auch wenn der Marktzins aktuell bei 1.5–2 % liegt. Der Puffer stellt sicher, dass du dir die Hypothek auch bei steigenden Zinsen leisten kannst. Dein realer Cash-Flow ist meistens deutlich tiefer.
Was passiert mit der 2. Hypothek?
Die Hypothek über zwei Drittel (66,7 %) des Kaufpreises (zweite Hypothek) muss innerhalb von 15 Jahren – spätestens bis zur Pensionierung – auf 0 amortisiert werden. Die 1. Hypothek (bis zwei Drittel) bleibt in der Regel langfristig bestehen.
Kann ich die Pensionskasse als Eigenmittel verwenden?
Ja, ab dem 50. Altersjahr eingeschränkt (max. Freizügigkeitsleistung mit 50). Vorbezug bedeutet aber: Steuern fällig auf die Auszahlung, Lücke in der Altersvorsorge, und du musst die 10 % "harten" Eigenmittel weiterhin aus anderen Quellen aufbringen. Alternative: Verpfändung – schlanker steuerlich und keine Vorsorge-Lücke.
Sieh deine echte Tragbarkeit
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