Hypothekenrechner
Prüfe Tragbarkeit (33%-Regel), Belehnung und Wohnkosten nach Schweizer Standard. Mit kalkulatorischem Zins, Amortisation der 2. Hypothek und Nebenkosten.
Was nach rund 3 % Kaufnebenkosten in den Kauf geht, ohne Reserve.
Zählt nie hart, erst ab CHF 20'000. Ab 50 eingeschränkt.
Haushalt, laut Lohnausweis (Ziffer 8)
Für die echten Kosten. Die Bank rechnet mit 5 %.
Alter, Rente und Kredite
Bei zwei Personen: wer zuerst in Pension geht
AHV und Pensionskasse, freiwillig. Für die Prüfung mit Rente.
Raten, die die Bank mitzählt
–
Kalkulatorische Wohnkosten (Bank-Sicht)
Reale Wohnkosten (mit deinem Zins)
Finanzierung
Prüfungen
Das ist eine Schätzung nach den üblichen Regeln der Banken, keine Zusage. Jede Bank prüft selbst.
Hinweis: Der Rechner folgt den üblichen Regeln der Schweizer Banken und rechnet gleich wie die Geldfuchs-App: 5 % Zins, 1 % Nebenkosten, 2. Hypothek in 15 Jahren abbezahlt, spätestens bis zur Pensionierung, Tragbarkeit bis 33 % des Bruttolohns. Einzelne Banken weichen davon ab. Schätzt die Bank die Liegenschaft tiefer als den Preis, zahlst du die Differenz zusätzlich aus eigenem Geld. Steuern, Renovationen und Lebenshaltungskosten sind nicht berücksichtigt. Keine Finanzierungsberatung.
Mit deinen echten Zahlen rechnen
Dieser Rechner kennt nur deine Eingaben. In der Geldfuchs-App rechnet der Lotse mit deinen Konten, deinem Depot, deiner 3a und deiner Pensionskasse, zieht Notgroschen und Steuer auf Vorbezügen ab und zeigt dir, ab wann es grün wird.
Hypothek und Tragbarkeit: so nutzt du den Rechner richtig
Zwei Rechnungen, ein Urteil
Der Rechner stellt zwei Sichten nebeneinander. Die Bank-Sicht rechnet mit kalkulatorischen Wohnkosten: 5 Prozent Zins auf der gesamten Hypothek, Amortisation der zweiten Hypothek und 1 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten. Diese Summe im Verhältnis zum Bruttojahreseinkommen ergibt die Tragbarkeitsquote, an der Banken eine Finanzierung messen. Deine Sicht rechnet dieselben Posten mit deinem realen Zinssatz und zeigt die effektive monatliche Belastung. Dazu kommt der Finanzierungssplit: erste Hypothek bis 66,7 Prozent des Kaufpreises, zweite Hypothek für den Teil darüber bis maximal 80 Prozent Belehnung. Vier Prüfungen fassen zusammen, ob deine Eckwerte in dem Rahmen liegen, den Banken üblicherweise finanzieren: 20 Prozent Eigenmittel, davon 10 Prozent hart, ob es ohne Geld aus der Pensionskasse geht und Tragbarkeit bis 33 Prozent. Die Ampel ist grün bis 30 Prozent, gelb bis 33 Prozent oder wenn es nur mit Geld aus der Pensionskasse geht und rot darüber. Der Geldfuchs rechnet in der App nach derselben Regel.
So wählst du die Eingaben
- Kaufpreis: der Preis aus Inserat oder Schätzung. Kaufnebenkosten wie Notariat und Handänderung kommen je nach Kanton dazu und werden in der Regel zusätzlich aus freien Mitteln bezahlt.
- Eigenmittel ohne Kaufnebenkosten: was nach Notariat, Grundbuch und Handänderung (zusammen rund 3 Prozent des Preises) in den Kauf geht. Eine Reserve für Umzug, Unvorhergesehenes und den Notgroschen gehört nicht in dieses Feld. Kommt ein Teil aus der Pensionskasse, trag ihn zusätzlich unter «davon aus der Pensionskasse» ein. Der Rechner nimmt dieses Geld nur, soweit deine harten Mittel für 20 Prozent nicht reichen.
- Bruttolohn pro Jahr: dein Einkommen vor Abzügen. Kaufst du zu zweit, zählt das gemeinsame anrechenbare Einkommen. Variable Teile wie Boni rechnen Banken oft nur teilweise an, sei hier eher vorsichtig.
- Hypothekarzins (real): der Satz aus einer aktuellen Offerte oder dein realistischer Erwartungswert. Er verändert nur deine reale Belastung, nicht das kalkulatorische Urteil der Bank.
- Alter und Rente: Die 2. Hypothek muss bis zur Pensionierung abbezahlt sein, bei weniger als 15 Jahren rechnet der Rechner mit entsprechend mehr Amortisation. Wirst du innert 15 Jahren nach dem Kauf pensioniert, prüft die Bank auch die Tragbarkeit mit deiner Rente, dann nur mit der 1. Hypothek und ohne Amortisation.
Von der Faustregel zum Plan
Die Differenz zwischen kalkulatorischen und realen Kosten ist dein Spielraum für steigende Zinsen, nicht dein Budget für einen höheren Lebensstandard. Plane deine Fixkosten so, dass auch die kalkulatorische Zahl für dich tragbar bliebe. Bei der Amortisation der zweiten Hypothek hast du zwei Wege: direkt, indem die Schuld jedes Jahr sinkt, oder indirekt über die Säule 3a. Dabei zahlst du in die 3a ein (2026 maximal CHF 7'258 für Angestellte mit Pensionskasse), verpfändest das Guthaben und tilgst später auf einen Schlag; die Beiträge kannst du vom steuerbaren Einkommen abziehen. Planst du Eigenmittel aus der Pensionskasse, beachte zwei Punkte, die oft übersehen werden: Der Bund besteuert Kapitalbezüge mit einem Fünftel des ordentlichen Tarifs, die Kantone rechnen sehr unterschiedlich. Und nach einem PK-Einkauf gilt eine 3-Jahres-Sperrfrist für den Kapitalbezug, was den Zeitplan eines Kaufs durchkreuzen kann. Bevor du dich festlegst, lohnt sich zudem der Blick auf die Grundsatzfrage: Ob Kaufen gegenüber Mieten für dich überhaupt die bessere Rechnung ist, zeigt dir der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Der schnellste Weg zu einer ehrlichen Einschätzung: Rechne oben dein konkretes Objekt durch, variiere Kaufpreis und Eigenmittel und beobachte, ab wann alle Prüfungen erfüllt sind. So siehst du in wenigen Minuten, ob eine Finanzierung realistisch ist oder wo du zuerst ansetzen musst.
Häufige Fragen zur Hypothek
Was ist die 33-Prozent-Regel?
Faustregel der Schweizer Banken: die kalkulatorischen Wohnkosten (5 % Hypothekarzins, Amortisation der 2. Hypothek, 1 % Nebenkosten, dazu Leasing- und Kreditraten) dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Über 33 % finanziert kaum eine Bank. Der Rechner zeigt grün bis 30 %, gelb bis 33 % und rot darüber.
Wie viel Eigenmittel brauche ich?
Mindestens 20 % vom Kaufpreis. Davon müssen mindestens 10 % hart sein, also nicht aus der Pensionskasse (Sparkonto, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug). Die restlichen 10 % dürfen aus der Pensionskasse vorbezogen oder verpfändet werden. Dazu kommen rund 3 % Kaufnebenkosten für Notariat, Grundbuch und Handänderung, ebenfalls aus eigenem Geld. Bist du beim Kauf pensioniert oder wirst es innert einem Jahr, gibt die Bank keine 2. Hypothek, dann braucht es einen Drittel des Preises.
Warum kalkulatorischer Zins von 5 Prozent?
Banken rechnen die Tragbarkeit mit einem konservativen 5 %-Zins, auch wenn der Marktzins aktuell bei 1.5–2 % liegt. Der Puffer stellt sicher, dass du dir die Hypothek auch bei steigenden Zinsen leisten kannst. Dein realer Cash-Flow ist meistens deutlich tiefer.
Was passiert mit der 2. Hypothek?
Der Teil der Hypothek über zwei Dritteln (66,7 %) des Kaufpreises ist die 2. Hypothek. Du zahlst sie innert 15 Jahren ab, spätestens bis zur Pensionierung. Die 1. Hypothek (bis zwei Drittel) bleibt in der Regel bestehen. Nach der Pensionierung rechnet die Bank darum nur noch mit der 1. Hypothek, mit 5 % Zins und 1 % Nebenkosten, ohne Amortisation und vergleicht das mit deiner Rente aus AHV und Pensionskasse.
Kann ich die Pensionskasse als Eigenmittel verwenden?
Ja, als Vorbezug oder Verpfändung, aber nur für den Teil über den 10 % harten Eigenmitteln. Bis 50 kannst du dein ganzes Guthaben samt Freizügigkeitsgeldern einsetzen. Ab 50 höchstens den höheren Wert aus der Freizügigkeitsleistung, die du mit 50 hattest (steht auf deinem PK-Ausweis) und der Hälfte deines heutigen Guthabens. In den letzten 3 Jahren vor der Pensionierung geht es nicht mehr und ein Vorbezug geht erst ab CHF 20'000. Einkäufe der letzten 3 Jahre kannst du nicht vorbeziehen. Auf dem Vorbezug zahlst du Steuer, getrennt vom übrigen Einkommen und zu einem tieferen Satz und deine spätere Rente sinkt. Eine Verpfändung kostet beim Kauf keine Steuer und lässt die Vorsorge stehen, dafür bleibt die Hypothek höher.
Was heisst «Eigenmittel ohne Kaufnebenkosten»?
Beim Kauf zahlst du Notariat, Grundbuch und je nach Kanton eine Handänderungssteuer, zusammen rund 3 % des Preises, aus eigenem Geld. Trag im Rechner nur ein, was danach in den Kauf geht, ohne deine Reserve. Beispiel: Kostet die Wohnung 800'000 und hast du 200'000 frei, gehen rund 24'000 an die Nebenkosten, 176'000 sind deine Eigenmittel ohne Kaufnebenkosten. Kommt ein Vorbezug aus 3a oder Pensionskasse dazu, zieh die Steuer darauf ebenfalls ab.
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