Calculateur d'hypothèque
Vérifie la capacité financière (règle du tiers), le nantissement et les coûts de logement selon les standards suisses. Avec taux calculatoire, amortissement de la 2e hypothèque et charges.
Ce qui va dans l'achat après environ 3 % de frais d'achat, sans ta réserve.
Ne compte jamais comme fonds propres durs, dès CHF 20'000 seulement. Limité dès 50 ans.
Ménage, selon certificat de salaire (chiffre 8)
Pour tes coûts réels. La banque calcule avec 5 %.
Âge, rente et crédits
À deux : la personne qui prend sa retraite en premier
AVS et caisse de pension, facultatif. Pour le contrôle à la retraite.
Mensualités que la banque compte
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Coûts de logement calculatoires (vue banque)
Coûts de logement réels (avec ton taux)
Financement
Vérifications
C'est une estimation selon les règles usuelles des banques, pas un engagement. Chaque banque fait son propre examen.
Remarque : le calculateur suit les règles usuelles des banques suisses et calcule comme l'app Geldfuchs : 5 % d'intérêts, 1 % de charges, 2e hypothèque remboursée dans les 15 ans et au plus tard à la retraite, capacité jusqu'à 33 % du revenu brut. Certaines banques s'en écartent. Si la banque estime le bien en dessous du prix, tu paies la différence en plus avec ton propre argent. Impôts, rénovations et frais de vie ne sont pas pris en compte. Pas de conseil en financement.
Calcule avec tes vrais chiffres
Ce calculateur ne connaît que tes saisies. Dans l'app Geldfuchs, ton plan tient compte de tes comptes, de ton dépôt, de ton 3a et de ta caisse de pension, met de côté ton fonds d'urgence et l'impôt sur les retraits, et te montre quand tu passes au vert.
Questions fréquentes sur l'hypothèque
Qu'est-ce que la règle du tiers ?
Règle empirique des banques suisses : les coûts de logement calculatoires (5 % de taux hypothécaire, amortissement de la 2e hypothèque, 1 % de charges, plus les mensualités de leasing et de crédit) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Au-delà de 33 %, presque aucune banque ne finance. Le calculateur affiche vert jusqu'à 30 %, orange jusqu'à 33 % et rouge au-delà.
De combien de fonds propres ai-je besoin ?
Au minimum 20 % du prix d'achat. Dont au moins 10 % de fonds propres durs, c'est-à-dire hors caisse de pension (compte d'épargne, titres, pilier 3a, donation ou avance d'hoirie). Les 10 % restants peuvent provenir d'un retrait anticipé ou d'un nantissement de la caisse de pension. S'y ajoutent environ 3 % de frais d'achat (notaire, registre foncier, droits de mutation), également de ton propre argent. Si tu es à la retraite à l'achat ou le seras dans l'année, la banque n'accorde pas de 2e hypothèque et il faut un tiers du prix.
Pourquoi un taux calculatoire de 5 % ?
Les banques calculent la capacité financière avec un taux conservateur de 5 %, même si le taux de marché se situe actuellement à 1,5 à 2 %. La marge garantit que tu pourras supporter l'hypothèque même si les taux augmentent. Ton cash-flow réel est généralement nettement plus bas.
Qu'arrive-t-il à la 2e hypothèque ?
La part de l'hypothèque au-delà des deux tiers (66,7 %) du prix d'achat est la 2e hypothèque. Tu la rembourses dans les 15 ans, au plus tard à la retraite. La 1re hypothèque (jusqu'aux deux tiers) reste généralement en place. Après la retraite, la banque ne compte donc plus que la 1re hypothèque, avec 5 % d'intérêts et 1 % de charges, sans amortissement, et la compare à ta rente AVS et caisse de pension.
Puis-je utiliser ma caisse de pension comme fonds propres ?
Oui, par retrait anticipé ou nantissement, mais seulement pour la part au-delà des 10 % de fonds propres durs. Jusqu'à 50 ans, tu peux utiliser tout ton avoir, libre passage compris. Dès 50 ans, au maximum le montant le plus élevé entre la prestation de libre passage que tu avais à 50 ans (sur ton certificat de caisse de pension) et la moitié de ton avoir actuel. Dans les 3 ans avant la retraite, ce n'est plus possible, et un retrait n'est possible qu'à partir de CHF 20'000. Les rachats des 3 dernières années ne peuvent pas être retirés. Le retrait est imposé, séparément du reste du revenu et à un taux réduit, et ta rente future diminue. Un nantissement ne coûte pas d'impôt à l'achat et laisse ta prévoyance intacte, mais l'hypothèque reste plus élevée.
Que signifie « fonds propres sans frais d'achat » ?
À l'achat, tu paies le notaire, le registre foncier et, selon le canton, des droits de mutation, soit environ 3 % du prix, avec ton propre argent. Indique seulement ce qui va ensuite dans l'achat, sans ta réserve. Exemple : si l'appartement coûte 800'000 et que tu disposes de 200'000, environ 24'000 vont aux frais d'achat et 176'000 sont tes fonds propres sans frais d'achat. Si une partie vient du 3a ou de la caisse de pension, déduis aussi l'impôt sur ce retrait.
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