Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Das ändert sich für dich

Du füllst deine Steuererklärung aus und trägst wie jedes Jahr den Eigenmietwert deiner Wohnung als fiktives Einkommen ein. Lästig, aber Routine. Nur: Das bleibt nicht mehr lange so. Ab 2029 fällt der Eigenmietwert komplett weg und mit ihm verschwindet ein Teil der Abzüge, die du bisher als selbstverständlich betrachtet hast.

Viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer freuen sich schon jetzt über „weniger Steuern". Die Wahrheit ist komplizierter: Der Systemwechsel bringt echte Entlastung, gleichzeitig aber auch neue Kosten, vor allem beim Hypothekarzinsabzug und bei den Unterhaltskosten. Wir zeigen dir, was ab 2029 konkret ändert, was die Übergangsfrist bis Ende 2028 für dich bedeutet und worauf du schon heute achten solltest.

Was der Eigenmietwert bisher war

Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Mietwert, den Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum jedes Jahr als Einkommen versteuern, so als würden sie sich die eigene Wohnung selbst vermieten. Im Gegenzug durftest du dafür die Hypothekarzinsen und die werterhaltenden Unterhaltskosten von den Steuern abziehen.

Für viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer glich sich das über die Jahre ungefähr aus. Bei tiefen Zinsen wie in den letzten Jahren blieb unter dem Strich meist sogar ein Steuervorteil übrig, weil die abziehbaren Kosten den Eigenmietwert oft überstiegen. Genau dieses Zusammenspiel wird jetzt aufgelöst.

Kritisiert wurde das alte System vor allem von Rentnerinnen und Rentnern mit abbezahlter Hypothek: Sie hatten kaum noch Schuldzinsen zum Abziehen, mussten aber weiterhin den vollen Eigenmietwert versteuern, obwohl ihr tatsächliches Einkommen nach der Pensionierung oft sinkt. Genau diese Gruppe profitiert ab 2029 am stärksten vom Systemwechsel.

Die Abstimmung und der Fahrplan bis 2029

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57.7 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 1. April 2026 kommuniziert, dass der Systemwechsel per 1. Januar 2029 in Kraft tritt.

Bis dahin läuft eine Übergangsfrist. Das alte System mit Eigenmietwert, Schuldzinsabzug und Unterhaltskostenabzug gilt unverändert bis Ende 2028, für die Steuererklärung 2028, die du im Frühling 2029 einreichst, letztmals. In deiner Steuererklärung für 2026 und 2027 ändert sich also noch nichts. Die Zeit bis 2029 lohnt sich trotzdem, um deine persönliche Situation vorzubereiten, dazu weiter unten mehr.

Die drei grossen Änderungen ab 2029

Der Systemwechsel besteht nicht aus einer einzelnen Massnahme, sondern aus einem Paket von drei zusammenhängenden Änderungen.

Der Eigenmietwert fällt komplett weg. Sowohl für selbstgenutzte Erst- als auch Zweitliegenschaften musst du kein fiktives Einkommen mehr versteuern. Das ist die eigentliche Entlastung, auf die viele seit Jahren gewartet haben, besonders in Gemeinden mit hohen amtlichen Mietwerten.

Der Unterhaltskostenabzug entfällt, auf Bundes- und Kantonsebene. Reparaturen, Renovationen und werterhaltende Investitionen an deiner selbstgenutzten Liegenschaft kannst du ab 2029 nicht mehr von den Steuern abziehen. Das trifft alle, die grössere Sanierungen eher aufschieben als jetzt vorzuziehen, besonders hart.

Der Schuldzinsabzug entfällt grösstenteils, mit einer befristeten Ausnahme für Ersterwerber. Wer zum ersten Mal Wohneigentum erworben hat, kann während höchstens zehn Jahren nach dem Kauf noch einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen: maximal CHF 10'000 für Ehepaare und maximal CHF 5'000 für Alleinstehende, wobei sich der Abzug jedes Jahr um 10 Prozent verringert. Nach zehn Jahren oder beim Verkauf der Liegenschaft ist auch dieser Abzug aufgebraucht.

Diese Kombination ist entscheidend: Wer eine hohe Hypothek mit entsprechend hohen Zinsen trägt, verliert unter Umständen mehr an Abzügen, als er durch den Wegfall des Eigenmietwerts gewinnt. Wer dagegen eine tiefe oder gar keine Hypothek mehr hat, kommt unter dem neuen System praktisch nur noch besser weg.

Rechenbeispiel: Was der Wegfall konkret ausmacht

Nehmen wir ein Ehepaar mit einem Einfamilienhaus im Wert von CHF 900'000, einer Resthypothek von CHF 500'000 zu 1.5 Prozent Zins und einem angenommenen Eigenmietwert von CHF 21'600 pro Jahr. Die genaue Berechnung unterscheidet sich von Kanton zu Kanton, das Beispiel dient nur der Veranschaulichung.

Bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent (Bund, Kanton und Gemeinde zusammen) zahlt das Ehepaar heute auf diesem Saldo rund CHF 2'445 Steuern pro Jahr. Ab 2029 entfällt dieser Posten vollständig, weil sowohl das Einkommen als auch die beiden Abzüge wegfallen. Für dieses Paar bedeutet die Reform eine spürbare Entlastung.

Anders sieht die Rechnung aus, wenn die Hypothek höher und die Zinslast entsprechend grösser ist. Bei einer Hypothek von CHF 850'000 zum gleichen Zinssatz stünden dem Eigenmietwert von CHF 21'600 bereits CHF 12'750 Zinsabzug gegenüber, dazu die Unterhaltspauschale von CHF 4'320. Der steuerbare Saldo sänke auf rund CHF 4'530, deutlich weniger als beim ersten Paar. Bei den heute historisch tiefen Hypothekarzinsen bleibt der Steuervorteil der alten Regelung insgesamt eher klein, in Zeiten höherer Zinsen war der Unterschied deutlich grösser. Nach 2029 verschwindet dieser Restvorteil so oder so vollständig, ausser die Käuferin oder der Käufer gilt noch als Ersterwerber.

Das Beispiel zeigt die Grundregel: Wer eine tiefe oder keine Hypothek mehr hat, gewinnt durch den Systemwechsel eindeutig. Wer eine hohe Hypothek trägt, zahlt zwar auch heute schon Steuern auf den Saldo, verliert aber ab 2029 den Zinsabzug ganz, der die Steuerlast bisher zumindest gedämpft hat. Deine effektiven Zahlen hängen von deinem Kanton, deiner Hypothekarhöhe und deinem persönlichen Steuersatz ab, dieses Beispiel ersetzt keine Steuerberatung.

Übersicht: Das ändert sich

Was mit Ferienhaus und Zweitwohnung passiert

Auch für selbstgenutzte Zweitliegenschaften, etwa das Chalet im Wallis oder die Ferienwohnung im Engadin, fällt der Eigenmietwert weg. Gleichzeitig verlieren Kantone mit vielen Zweitwohnungen dadurch spürbare Steuereinnahmen. Die Reform schafft deshalb eine neue verfassungsmässige Grundlage: Tourismuskantone wie Graubünden, Wallis oder Tessin dürfen künftig eine eigenständige Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften erheben.

Diese Steuer bemisst sich am Wert der Liegenschaft, unabhängig von deinem Einkommen oder deiner sonstigen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Wie hoch sie konkret ausfällt und welche Kantone sie überhaupt einführen, ist heute noch offen. Die Umsetzung liegt bei den Kantonen und dürfte sich über die kommenden zwei bis drei Jahre klären. Besitzt du eine Zweitliegenschaft in einem Tourismuskanton, lohnt sich ein Blick auf die kantonale Gesetzgebung, sobald die ersten Entwürfe vorliegen.

Was das für deine Amortisation und deinen Kaufentscheid bedeutet

Grössere Renovationen vorziehen. Planst du ohnehin eine energetische Sanierung, eine neue Heizung oder eine Bad- oder Küchenrenovation, ist der Unterhaltskostenabzug bis Ende 2028 noch voll nutzbar. Danach fällt er weg. Wer sowieso in den nächsten Jahren sanieren will, spart durch die richtige Terminierung bares Geld.

Amortisationsstrategie überdenken. Zahlst du deine Hypothek indirekt über die Säule 3a ab, verliert diese Variante einen Teil ihres bisherigen Steuervorteils, weil der Hypothekarzinsabzug ab 2029 für die meisten wegfällt. Ob direkte oder indirekte Amortisation für dich noch sinnvoll ist, rechnen wir im Detail in unserem Amortisations-Guide durch.

Ersterwerb einplanen, falls du jetzt kaufst. Stehst du kurz vor deinem ersten Immobilienkauf, sichert dir das den befristeten Schuldzinsabzug für bis zu zehn Jahre. Das ist ein Argument mehr, den Kaufentscheid nicht allein am aktuellen Eigenmietwert festzumachen. Mit unserem Hypotheken-Rechner und unserem Rechner Mieten vs. Kaufen siehst du, wie sich deine Zahlen unter beiden Szenarien entwickeln.

Nicht überstürzen. Die Reform tritt erst 2029 in Kraft, mit klarer Übergangsfrist. Für die Steuererklärung, die du in den nächsten Jahren ausfüllst, ändert sich nichts. Eine überstürzte Sondertilgung nur wegen der Reform lohnt sich in den seltensten Fällen.

Praxistipp: Handwerker-Termine früh sichern

Wenn tausende Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer gleichzeitig auf die Idee kommen, ihre Renovation noch vor Ende 2028 abzuschliessen, wird es bei Solar-, Heizungs- und Sanitärbetrieben eng und die Preise dürften mitziehen. Wer eine grössere Sanierung ohnehin in den nächsten Jahren plant, sichert sich mit einer frühen Offerte zwei Vorteile auf einmal: einen Termin vor dem grossen Ansturm und die Gewissheit, den Unterhaltskostenabzug noch mitzunehmen. Ein unverbindlicher Kostenvoranschlag von zwei bis drei Handwerksbetrieben kostet dich nichts ausser etwas Zeit und gibt dir eine realistische Planungsgrundlage, unabhängig davon, ob du dich am Ende für 2027 oder 2028 entscheidest.

Häufig gestellte Fragen

Ändert sich schon in meiner nächsten Steuererklärung etwas?

Nein. Das alte System mit Eigenmietwert, Schuldzinsabzug und Unterhaltskostenabzug gilt unverändert bis zur Steuererklärung 2028, die du im Frühling 2029 einreichst. Erst danach greift das neue Recht.

Betrifft die Reform auch vermietete Liegenschaften?

Nein, es geht ausschliesslich um selbstgenutztes Wohneigentum. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben Mietertrag als Einkommen und die entsprechenden Abzüge, inklusive Schuldzinsen, grundsätzlich bestehen.

Muss ich meine Hypothek jetzt kündigen oder umstrukturieren?

Nein, ein überstürzter Schritt lohnt sich in den seltensten Fällen. Sinnvoller ist, die Reform bei der nächsten ohnehin anstehenden Hypothekarverlängerung aktiv anzusprechen und deine Amortisationsstrategie in Ruhe zu prüfen.

Was passiert, wenn ich meine Liegenschaft vor 2029 verkaufe?

Bis zum Verkauf gilt für dich weiterhin das alte System mit Eigenmietwert und den entsprechenden Abzügen. Für die neue Käuferschaft greift ab 2029 automatisch das neue Recht, unabhängig davon, wann sie gekauft hat.

Fazit: Plane die Übergangsfrist, nicht die Panik

Der Wegfall des Eigenmietwerts 2029 ist keine reine Steuererleichterung, sondern ein Systemwechsel mit Gewinnern und Verlierern. Wer eine tiefe oder amortisierte Hypothek hat, profitiert spürbar. Wer stark verschuldet bleibt oder grössere Renovationen vor sich hat, sollte die Jahre bis Ende 2028 aktiv nutzen, statt sie verstreichen zu lassen.

Rechne deine eigene Situation mit unserem Hypotheken-Rechner durch und wirf einen Blick in unseren Amortisations-Guide, wenn bei dir eine indirekte Amortisation läuft. Die letzten Details deines Kantons klären sich in den nächsten Jahren, deine persönliche Vorbereitung kannst du schon heute beginnen.