Mieten oder Kaufen?
Vergleiche dein Vermögen nach 10, 20 oder 30 Jahren. Mit Schweizer Hypothek, Immobilienwertsteigerung, Anlagerendite für investierte Eigenmittel – und Break-Even-Punkt.
Mieten
Kaufen
📊 Vergleichs-Parameter
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Vermögensverlauf über die Zeit
Hinweis: Modellrechnung mit konstanten Annahmen. Real schwanken Immobilienpreise, Hypozinsen und Aktienmärkte. Nicht berücksichtigt: Handänderungssteuer (1–3 % je Kanton beim Kauf), Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerkosten beim Wiederverkauf, grössere Renovationen, Steuereffekte (Eigenmietwert, Hypozins-Abzug – beides ändert sich per 2029). Lebensqualität, Flexibilität und Sicherheit lassen sich nicht in Franken bewerten. Keine Finanzierungsberatung.
Mieten oder Kaufen: So rechnet der Vergleich
Was der Rechner genau vergleicht
Der Rechner stellt zwei Vermögensverläufe nebeneinander. Im Miet-Szenario bleiben deine Eigenmittel investiert und wachsen mit der gewählten Anlagerendite. Ist Mieten in einem Jahr günstiger als die Kosten des Eigentums, fliesst auch diese Differenz ins angelegte Vermögen. Im Kauf-Szenario besteht dein Vermögen aus dem Immobilienwert abzüglich der Resthypothek: Die Immobilie wächst mit der angenommenen Wertsteigerung, und wohnst du im Eigentum günstiger als zur Miete, zählt der Rechner diesen Cashflow-Vorteil dazu. Der Break-Even-Punkt markiert das Jahr, in dem ein Szenario das andere überholt. Das Ganze ist eine Modellrechnung mit konstanten Annahmen: Sie zeigt die Mechanik, nicht die Zukunft.
So wählst du die Eingaben
Die Qualität des Ergebnisses hängt fast vollständig an den Annahmen. Ein paar Regeln haben sich bewährt:
- Monatsmiete: Setze die Miete eines Objekts ein, das mit dem Kaufobjekt vergleichbar ist, nicht deine heutige, vielleicht günstige Wohnung. Sonst vergleichst du zwei verschiedene Wohnsituationen statt zwei Finanzierungswege.
- Hypothekarzins: Nimm den aktuellen Zinssatz für die Laufzeit, die du tatsächlich wählen würdest. Ob Belehnung und Tragbarkeit überhaupt aufgehen, prüfst du vorab mit dem Hypothek-Rechner.
- Unterhalt und Nebenkosten: Rund 1% des Kaufpreises pro Jahr ist die gängige Faustregel, bei älteren Objekten eher mehr.
- Anlagerendite: Wähle sie ehrlich. Sie soll abbilden, was du mit den Eigenmitteln wirklich tun würdest. Wer das Geld auf dem Konto liegen lassen würde, setzt eine tiefe Rendite ein, und Kaufen schneidet entsprechend besser ab.
Rechne anschliessend mehrere Varianten durch: höherer Hypozins, tiefere Wertsteigerung, kürzerer Zeitraum. Kippt das Ergebnis erst bei optimistischen Annahmen zu Gunsten des Kaufens, ist es nicht robust.
Eigenmittel aus der Vorsorge: der Schweizer Sonderfall
Viele Käuferinnen und Käufer in der Schweiz holen einen Teil der Eigenmittel aus der Vorsorge, per Vorbezug oder Verpfändung von Pensionskasse und Säule 3a. Das ist zulässig, aber nicht gratis: Ein Vorbezug fehlt später im Alterskapital, und die Auszahlung wird als Kapitalleistung besteuert. Der Bund erhebt dafür einen Fünftel des ordentlichen Tarifs (Art. 38 DBG), die Kantone rechnen sehr unterschiedlich. Zwei Regeln solltest du zusätzlich kennen: Nach einem Pensionskassen-Einkauf gilt eine 3-Jahres-Sperrfrist für den Kapitalbezug. Und wer Eigenmittel über die Säule 3a aufbaut, kann 2026 als angestellte Person mit Pensionskasse maximal CHF 7'258 pro Jahr einzahlen; ohne Pensionskasse sind es bis zu CHF 36'288, höchstens 20% des Nettoeinkommens. Seit 2025 lassen sich Beitragslücken unter Bedingungen auch rückwirkend schliessen (BVV3 Art. 7a).
Der Rechner oben nimmt dir die Mechanik ab: Er führt beide Vermögensverläufe Jahr für Jahr durch, zeigt den Break-Even-Punkt und macht sichtbar, wie stark das Resultat an einzelnen Annahmen hängt. Gib deine Zahlen ein, verändere einen Parameter nach dem anderen und beobachte, wann das Bild kippt.
Häufige Fragen zu Mieten vs. Kaufen
Wann lohnt sich Kaufen finanziell?
Wenn du lange wohnen bleibst (mind. 8–10 Jahre), die Hypozinsen tief sind und genug Eigenmittel da sind, schlägt Kaufen Mieten meist nach 10–20 Jahren. Kürzer als 5 Jahre rechnet sich selten – Handänderungssteuer, Notarkosten und Maklerprovision beim Wiederverkauf fressen die Vorteile auf. Faustregel: je länger der Horizont, desto besser für Eigentum.
Was ist mit dem Eigenmietwert?
Bisher müssen Eigentümer einen fiktiven Eigenmietwert als Einkommen versteuern, dürfen aber Hypozinsen und Unterhaltskosten abziehen. Per Volksabstimmung 2025 wird der Eigenmietwert per 2029 abgeschafft, im Gegenzug entfällt der Hypozins-Abzug. Für die meisten selbstbewohnenden Eigentümer leicht günstiger – ausser bei sehr hohen Hypozinsen und tiefem Eigenmietwert.
Welche Wertsteigerung ist realistisch?
Langfristig in der Schweiz: rund 1.5–2.5 % pro Jahr im Durchschnitt – mit grossen regionalen Unterschieden. Zürich, Genf, Zug, Basel: deutlich mehr. Ländliche Gebiete: teils null oder negativ. Vergleich: ein breit diversifiziertes Aktienportfolio brachte historisch 5–7 % pro Jahr, ist dafür stärker schwankungsanfällig.
Warum die Anlagerendite als Vergleich?
Wer kauft, bindet die Eigenmittel im Haus. Wer mietet, könnte dieses Geld stattdessen anlegen (ETF, Säule 3a, Wertschriften). Die Anlagerendite ist der Opportunitätskosten-Vergleich: was die Eigenmittel anderswo verdienen würden. Konservativ: 3–4 % (Mischportfolio). Aktien-lastig: 5–7 %. Sparkonto: 0.5–1 %.
Welche versteckten Kosten beim Kauf?
Beim Kauf: Handänderungssteuer (0–3 % je Kanton), Notar und Grundbuch (~0.5 %), evtl. Schätzung. Während des Wohnens: Renovationen alle 15–25 Jahre (Bad, Küche, Heizung – schnell CHF 50–100k), Hausverwaltung bei Stockwerkeigentum, höhere Versicherungen. Beim Verkauf: Makler (2–3 %), Grundstückgewinnsteuer. Die 1 %-Unterhaltsregel deckt das im Schnitt ab, aber rechne damit.
Was ist nicht im Rechner berücksichtigt?
Lebensqualität (eigenes Heim vs. Flexibilität), Steuereffekte (Eigenmietwert/Hypozins-Abzug, kantonal verschieden), Renovationen, Handänderungssteuer und Verkaufskosten. Das Modell ist eine finanzielle Erstabschätzung – für die finale Entscheidung: persönliche Lebensumstände, Mobilität, Risikoneigung und Beratung einbeziehen.
Plane mit deinen echten Zahlen
Geldfuchs sieht dein Einkommen, deine Sparrate, deine Säule 3a und Pensionskasse – und zeigt dir, was für dich finanziell wirklich passt: Mieten oder Kaufen.
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