Hypothek amortisieren: direkt oder indirekt? Schweiz 2026

Du hast dein Traumhaus oder deine Traumwohnung gefunden, die Bank hat die Hypothek zugesagt. Mittendrin kommt eine Frage, mit der die wenigsten rechnen: „Möchtet ihr direkt oder indirekt amortisieren?" Die Beraterin nennt ein paar Stichworte, Säule 3a, Verpfändung, Steuerabzug. Man nickt, weil man ja irgendwann eine Entscheidung treffen muss. Nur: Diese Entscheidung begleitet dich die nächsten 15 Jahre und sie hat einen echten Einfluss auf deine Steuerrechnung und dein Vorsorgevermögen.

Die gute Nachricht: Die Logik dahinter ist keine Raketenwissenschaft. Und seit die Eigenmietwert-Reform 2025 an der Urne angenommen wurde, hat sich die Rechnung sogar spürbar verschoben, was viele Ratgeber noch gar nicht eingepreist haben. Wir zeigen dir, wie beide Varianten funktionieren, was sie dich wirklich kosten oder sparen und wann welche Variante zu dir passt.

Kurz zur Einordnung, bevor wir ins Detail gehen: Die Wahl betrifft nur den Teil deiner Hypothek, den du sowieso zurückzahlen musst. Es geht also nicht um die Frage, ob du amortisierst, sondern nur darum, auf welchem Weg. Genau deshalb lohnt sich der genaue Blick, denn bei gleich hohem Aufwand kommt am Ende ein spürbar unterschiedliches Ergebnis heraus.

Was Amortisation überhaupt bedeutet

Für eine Hypothek brauchst du in der Schweiz mindestens 20 Prozent Eigenkapital, davon mindestens die Hälfte aus „harten" Mitteln wie Ersparnissen, Erbvorbezug oder Schenkung, nicht aus deiner Pensionskasse. Die restlichen 80 Prozent des Verkehrswerts finanziert die Bank über die Hypothek, unterteilt in zwei Teile.

Die 1. Hypothek deckt bis zu 66.67 Prozent (zwei Drittel) des Verkehrswerts ab. Sie musst du grundsätzlich nie zurückzahlen, sie kann bis zum Verkauf der Liegenschaft oder deinem Lebensende bestehen bleiben. Die 2. Hypothek, der Teil zwischen 66.67 und in der Regel 80 Prozent, musst du dagegen zwingend zurückzahlen: innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zu deiner Pensionierung, je nachdem, was zuerst eintritt.

Wie du diese Pflicht-Amortisation leistest, dafür gibt es die beiden Varianten, um die es in diesem Artikel geht:

• Direkte Amortisation: Du zahlst regelmässig, meist vierteljährlich oder jährlich, einen fixen Betrag direkt an die Bank. Die Hypothekarschuld sinkt Schritt für Schritt.
• Indirekte Amortisation: Du zahlst denselben Betrag stattdessen in ein Säule-3a-Konto oder eine 3a-Police ein, die du an die Bank verpfändest. Die Hypothekarschuld bleibt während der ganzen Laufzeit unverändert hoch, dafür wächst dein 3a-Guthaben.

Klingt nach einem technischen Detail, ist aber eine Weichenstellung mit spürbaren Folgen für deine Steuererklärung und deine Vorsorge.

Warum die Banken überhaupt auf dieser Frist bestehen: Sie wollen sicherstellen, dass deine Hypothek auch nach der Pensionierung noch tragbar bleibt, wenn AHV- und Pensionskassenrente an die Stelle deines Lohns treten. Je tiefer die Schuld zu diesem Zeitpunkt, desto kleiner die Zinslast, die dein dann tieferes Einkommen noch stemmen muss. Diese Logik gilt unabhängig davon, für welche der beiden Varianten du dich entscheidest.

Direkte Amortisation: einfach und planbar

Die direkte Variante ist die unkompliziertere von beiden. Jede Zahlung reduziert deine Schuld und damit auch die Zinsen, die du in Zukunft bezahlst. Bei aktuellen Fixhypotheken-Sätzen von rund 1.2 bis 1.9 Prozent (Stand Sommer 2026, der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2026 unverändert bei 0.0 Prozent) macht sich das über 15 Jahre durchaus bemerkbar. Ausserdem bist du am Ende der Laufzeit schuldenfrei bei diesem Teil der Hypothek und hast entsprechend mehr freies, unbelastetes Eigenkapital in der eigenen Liegenschaft.

Der Nachteil: Die Amortisationszahlung selbst kannst du steuerlich nicht abziehen. Und weil deine Schuld sinkt, sinken auch die abziehbaren Hypothekarzinsen von Jahr zu Jahr, was deine Steuerrechnung tendenziell erhöht, zumindest bis 2029 (dazu gleich mehr).

Indirekte Amortisation: steuerlich attraktiv, aber gebunden

Bei der indirekten Variante bleibt deine Hypothekarschuld unverändert hoch, dafür profitierst du bisher von zwei Steuerabzügen gleichzeitig: den vollen Hypothekarzinsen (weil die Schuld nicht sinkt) und dem Betrag, den du in die Säule 3a einzahlst. Zusätzlich wächst dein 3a-Guthaben, entweder auf einem Zinskonto oder, wenn du es in Wertschriften anlegst, potenziell mit einer deutlich höheren Rendite, als dich der Hypothekarzins kostet.

Der Haken: Das Geld ist gebunden. Du kommst grundsätzlich erst bei der Pensionierung heran, oder wenn du auswanderst, dich selbständig machst oder erneut selbstbewohntes Wohneigentum finanzierst. Zusätzlich verpfändest du das Konto der Bank, was deine Flexibilität weiter einschränkt. Manche 3a-Lösungen sind zudem an eine Risikoversicherung gekoppelt, was die Rendite schmälert, prüfe das vor dem Abschluss genau und vergleiche mit einer reinen Vorsorgelösung wie VIAC, finpension oder frankly.

Ein Punkt, der in den meisten Beratungsgesprächen untergeht: Weil die Säule 3a bei der Auszahlung separat vom übrigen Einkommen und degressiv besteuert wird, lohnt es sich, das Kapital, das du über die Jahre für die indirekte Amortisation ansparst, auf zwei oder drei separate 3a-Konten zu verteilen statt auf eines. So kannst du die Konten gestaffelt über mehrere Jahre auflösen, sobald du sie brauchst. Jede einzelne Auszahlung bleibt dadurch in einer tieferen Steuerprogression. Der Effekt ist bei grösseren Beträgen spürbar und kostet dich ausser etwas Papierkram nichts.

Das Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Liegenschaft im Wert von CHF 800'000, finanziert mit 20 Prozent Eigenkapital (CHF 160'000) und entsprechend CHF 640'000 Hypothek (80 Prozent Belehnung).

CHF 7'111 pro Jahr liegt knapp unter dem Säule-3a-Maximalbetrag 2026 für Angestellte mit Pensionskasse (CHF 7'258). Wäre deine Amortisationspflicht höher als das 3a-Maximum, würdest du entweder auf zwei 3a-Konten aufteilen oder einen Teil direkt und einen Teil indirekt amortisieren. Viele Banken erlauben diese Kombination ausdrücklich, mehr dazu im Praxistipp weiter unten.

Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 30 Prozent (Bund, Kanton und Gemeinde zusammen, individuell unterschiedlich) spart dir der zusätzliche 3a-Abzug bei der indirekten Variante rund CHF 2'130 Steuern pro Jahr, über 15 Jahre kumuliert also rund CHF 32'000. Dazu kommt der Erhalt des vollen Hypothekarzinsabzugs, der bei der direkten Variante Jahr für Jahr kleiner wird. Am Ende der 15 Jahre hast du bei der indirekten Variante ausserdem ein 3a-Guthaben von mindestens CHF 106'667 (nominal), plus einer allfälligen Rendite, wenn das Geld in Wertschriften investiert war.

Diese Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Steuer- oder Anlageberatung. Dein tatsächlicher Grenzsteuersatz, deine Hypothekarkonditionen und die Rendite deines 3a-Depots hängen von deiner persönlichen Situation und deinem Wohnkanton ab. Für eine verbindliche Berechnung lohnt sich ein Gespräch mit deiner Bank oder einer Steuerberaterin. Mit unserem Hypotheken-Rechner und Säule-3a-Rechner kannst du deine eigenen Zahlen einsetzen.

Der Wendepunkt 2029: Die Eigenmietwert-Reform verändert die Rechnung

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen, mit 57.7 Prozent Ja-Stimmen. Der Bundesrat hat die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt, mit einer Übergangsphase bis Ende 2028. Für dich als Eigenheimbesitzerin oder -besitzer heisst das: Ab 2029 fällt nicht nur der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen weg, sondern im Gegenzug grösstenteils auch der Abzug der Hypothekarzinsen für selbstbewohntes Wohneigentum, mit Ausnahme einer befristeten Regelung für Ersterwerber und für vermietete oder verpachtete Liegenschaften.

Und genau hier wird die Rechnung von oben brüchig. Der grösste Steuervorteil der indirekten Amortisation, der volle und dauerhafte Erhalt des Hypothekarzinsabzugs, verschwindet für die meisten Eigenheimbesitzer ab 2029 weitgehend. Was bleibt, ist «nur» noch der Abzug deiner 3a-Einzahlung selbst, den du aber ohnehin hättest, ob du dein 3a-Konto nun zur Amortisation nutzt oder ganz normal für die Vorsorge einzahlst.

Für die Praxis bedeutet das: Startest du deine Amortisationspflicht heute mit einer 15-jährigen Laufzeit, läuft sie bis etwa 2041, also weit über den Reformtermin hinaus. In den ersten drei bis vier Jahren profitierst du noch vom heutigen System, danach verschiebt sich das Kräfteverhältnis spürbar zugunsten der direkten Variante, zumindest steuerlich betrachtet. Wie einzelne Kantone die Übergangsregeln konkret ausgestalten, ist teilweise noch offen. Sprich das bei deiner Steuerverwaltung oder deiner Bank aktiv an, bevor du dich festlegst.

Wann welche Variante zu dir passt

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber ein paar Fragen helfen dir bei der Entscheidung.

Würdest du deine Säule 3a ohnehin voll ausschöpfen? Falls ja, spricht wenig gegen indirekt. Du bekommst den Steuervorteil praktisch geschenkt, weil das Geld sowieso in die Vorsorge geflossen wäre, nur eben über die Verpfändung an die Hypothek gekoppelt.

Wie lange läuft deine Amortisation im Vergleich zu 2029? Je näher deine Restlaufzeit an den Reformtermin heranreicht oder darüber hinausgeht, desto weniger Gewicht hat das klassische Steuerargument für indirekt. Wer heute mit 5 Jahren Restlaufzeit dasteht, profitiert noch fast vollständig vom alten System.

Bist du mit gebundenem, verpfändetem Vermögen wohl? Wenn dir Flexibilität wichtiger ist als der letzte Steuerfranken, etwa weil du in den nächsten Jahren beruflich oder privat viel Bewegung erwartest, ist direkt die entspanntere Wahl.

Wie nah bist du an der Pensionierung? Je näher, desto eher lohnt sich direkte Amortisation, damit die Schuld sinkt, bevor dein Einkommen mit der Pensionierung sinkt und die Tragbarkeit knapper wird.

Bist du bereit, dein 3a-Guthaben in Wertschriften statt auf dem Zinskonto zu halten? Nur dann spielt die indirekte Variante ihren zweiten möglichen Vorteil aus, die höhere erwartete Rendite über lange Zeiträume. Auf einem reinen 3a-Zinskonto verpufft dieser Vorteil grösstenteils. Aktuell liegen die Zinsen dort meist nur knapp über null.

Praxistipp: Die Kombination

Du musst dich nicht für ganz oder gar nicht entscheiden. Die meisten Banken erlauben, die 2. Hypothek aufzuteilen, zum Beispiel die Hälfte direkt, die Hälfte indirekt, oder die indirekte Amortisation auf zwei separate 3a-Konten mit unterschiedlicher Anlagestrategie zu verteilen. Konkret heisst das bei unserem Beispiel: CHF 3'556 pro Jahr fliessen direkt an die Bank, CHF 3'555 in ein verpfändetes 3a-Konto. Das reduziert das gebundene Vermögen, sichert dir aber trotzdem einen Teil des Steuervorteils und der potenziellen 3a-Rendite. Sprich das aktiv bei der Hypothekenberatung an, von selbst schlägt es dir kaum eine Bank vor, weil die einfache Variante für sie weniger Beratungsaufwand bedeutet.

Fazit

Direkt oder indirekt amortisieren ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechnung, die von deinem Steuersatz, deiner Risikofähigkeit und deinem Zeithorizont abhängt und sich durch die Eigenmietwert-Reform 2029 spürbar verschiebt. Nimm dir vor dem nächsten Bankgespräch zehn Minuten Zeit, rechne dein eigenes Beispiel mit unserem Hypotheken-Rechner durch und entscheide bewusst statt aus Gewohnheit. Die 15 Jahre, an die dich diese Entscheidung bindet, sind es wert.