Affittare o Comprare?
Confronta il tuo patrimonio dopo 10, 20 o 30 anni. Con ipoteca svizzera, rivalutazione immobiliare, rendimento dei fondi propri investiti – e punto di pareggio.
Affittare
Comprare
📊 Parametri di confronto
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Evoluzione del patrimonio nel tempo
Nota: Calcolo modello con ipotesi costanti. In realtà, i prezzi immobiliari, i tassi ipotecari e i mercati azionari variano. Non incluso: tassa di mutazione (1–3 % per cantone all'acquisto), spese notarili e di registro fondiario, commissioni d'agente alla rivendita, grandi ristrutturazioni, effetti fiscali (valore locativo, deduzione interessi ipotecari – entrambi in cambiamento dal 2027). La qualità di vita, la flessibilità e la sicurezza non si misurano in franchi. Non è una consulenza finanziaria.
Domande frequenti su Affittare vs. Comprare
Quando conviene finanziariamente comprare?
Se rimani a lungo (almeno 8–10 anni), i tassi ipotecari sono bassi e hai abbastanza fondi propri, comprare batte generalmente affittare dopo 10–20 anni. Meno di 5 anni è raramente conveniente – tassa di mutazione, spese notarili e commissioni d'agente alla rivendita azzerano i vantaggi. Regola generale: più lungo è l'orizzonte, meglio è per la proprietà.
Cosa succede con il valore locativo?
Attualmente i proprietari devono dichiarare un valore locativo fittizio come reddito, ma possono dedurre gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. In seguito a una votazione popolare del 2025, il valore locativo sarà abolito nel 2027, e in cambio la deduzione degli interessi ipotecari non si applicherà più. Per la maggior parte dei proprietari occupanti, leggermente meno caro – salvo in caso di tassi ipotecari molto elevati e valore locativo basso.
Quale rivalutazione immobiliare è realistica?
A lungo termine in Svizzera: circa 1,5–2,5 % annuo in media – con grandi differenze regionali. Zurigo, Ginevra, Zugo, Basilea: notevolmente di più. Zone rurali: a volte zero o negativo. Confronto: un portafoglio azionario diversificato ha reso storicamente 5–7 % annuo, ma è più volatile.
Perché usare il rendimento di investimento come confronto?
Chi compra vincola i fondi propri nell'immobile. Chi affitta potrebbe investire quel denaro (ETF, pilastro 3a, titoli). Il rendimento di investimento è il confronto del costo opportunità: quello che i fondi propri guadagnerebbero altrove. Conservativo: 3–4 % (portafoglio misto). Orientato ad azioni: 5–7 %. Conto risparmio: 0,5–1 %.
Quali costi nascosti ci sono all'acquisto?
All'acquisto: tassa di mutazione (0–3 % per cantone), notaio e registro fondiario (~0,5 %), eventualmente stima. Durante l'abitazione: ristrutturazioni ogni 15–25 anni (bagno, cucina, riscaldamento – facilmente CHF 50–100k), amministrazione condominiale, assicurazioni più alte. Alla vendita: agente (2–3 %), imposta sugli utili immobiliari. La regola dell'1 % di manutenzione copre in media, ma prevedila.
Cosa non è incluso nel calcolatore?
Qualità di vita (casa propria vs. flessibilità), effetti fiscali (valore locativo / deduzione interessi ipotecari, variabile per cantone), ristrutturazioni, tassa di mutazione e costi di vendita. Il modello è una prima stima finanziaria – per la decisione finale: considera le circostanze di vita personali, la mobilità, la propensione al rischio e consulta un professionista.
Pianifica con i tuoi veri numeri
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