Ipoteca: ammortamento diretto o indiretto? Svizzera 2026

Hai trovato la casa o l'appartamento dei tuoi sogni, la banca ha approvato l'ipoteca. Nel bel mezzo arriva una domanda a cui quasi nessuno pensa: «Volete ammortizzare in modo diretto o indiretto?» La consulente cita qualche parola chiave, pilastro 3a, pegno, deduzione fiscale. Tu annuisci, perché prima o poi una decisione va presa. Il punto è che questa decisione ti accompagna per i prossimi 15 anni e ha un impatto reale sulla tua dichiarazione d'imposta e sul tuo capitale di previdenza.

La buona notizia: la logica alla base non è complicata. E da quando l'abolizione del valore locativo è stata approvata alle urne nel 2025, il calcolo è cambiato in modo sensibile, qualcosa che molte guide non hanno ancora aggiornato. Ti mostriamo come funzionano entrambe le opzioni, quanto ti costano o ti fanno risparmiare davvero, e quale fa al caso tuo.

Una precisazione prima di entrare nei dettagli: questa scelta riguarda solo la parte della tua ipoteca che devi comunque rimborsare. Non si tratta quindi di decidere se ammortizzare, ma solo come. Proprio per questo vale la pena guardarci bene, perché a parità di sforzo, le due strade portano a un risultato sensibilmente diverso.

Cosa significa davvero ammortizzare

Per ottenere un'ipoteca in Svizzera ti servono almeno il 20% di capitale proprio, di cui almeno la metà deve provenire da mezzi «duri» come risparmi, un anticipo d'eredità o una donazione, non dalla tua cassa pensioni. Il restante 80% del valore di mercato viene finanziato dalla banca tramite l'ipoteca, suddivisa in due tranche.

La 1a ipoteca copre fino al 66,67% (due terzi) del valore di mercato. In linea di principio non devi mai rimborsarla, può restare in essere fino alla vendita dell'immobile o per tutta la vita. La 2a ipoteca, la parte tra il 66,67% e generalmente l'80%, va invece obbligatoriamente rimborsata: entro 15 anni o al più tardi al pensionamento, a seconda di cosa arriva prima.

Per adempiere a questo obbligo di ammortamento esistono due strade, quelle di cui parla questo articolo:

• Ammortamento diretto: versi un importo fisso direttamente alla banca, di solito ogni trimestre o ogni anno. Il debito ipotecario diminuisce passo dopo passo.
• Ammortamento indiretto: versi lo stesso importo in un conto o una polizza del pilastro 3a, che costituisci in pegno a favore della banca. Il debito ipotecario resta invariato per tutta la durata, mentre il tuo capitale 3a cresce.

Sembra un dettaglio tecnico, ma è una scelta con conseguenze concrete sulla tua dichiarazione d'imposta e sulla tua previdenza.

Perché le banche insistono su questa scadenza? Vogliono assicurarsi che la tua ipoteca resti sostenibile anche dopo il pensionamento, quando la rendita AVS e quella della cassa pensioni sostituiscono il tuo stipendio. Più basso è il debito a quel punto, più leggero sarà l'onere di interessi che il tuo reddito, allora più basso, dovrà sostenere. Questa logica vale indipendentemente dall'opzione scelta.

Ammortamento diretto: semplice e prevedibile

L'opzione diretta è la più semplice delle due. Ogni versamento riduce il debito e, con esso, gli interessi che pagherai in futuro. Con le ipoteche fisse attuali attorno all'1,2-1,9% (nell'estate 2026, il tasso guida della BNS resta invariato allo 0,0% da giugno 2026), l'effetto si fa sentire su 15 anni. Alla fine del periodo sei inoltre libero dai debiti su questa parte dell'ipoteca e hai quindi più capitale proprio non vincolato nel tuo immobile.

Lo svantaggio: il versamento di ammortamento in sé non è deducibile fiscalmente. E poiché il debito diminuisce, diminuiscono di anno in anno anche gli interessi ipotecari deducibili, il che tende ad aumentare la tua fattura fiscale, almeno fino al 2029 (ne parliamo tra poco).

Ammortamento indiretto: fiscalmente interessante, ma vincolato

Con l'opzione indiretta, il tuo debito ipotecario resta invariato per tutta la durata, ma finora hai beneficiato di due deduzioni fiscali contemporaneamente: l'intero interesse ipotecario (poiché il debito non diminuisce) e l'importo che versi nel pilastro 3a. In più, il tuo capitale 3a cresce, sia su un conto remunerato sia, se lo investi in titoli, con un rendimento potenzialmente ben superiore al costo del tuo interesse ipotecario.

Il problema: questo denaro è vincolato. In linea di principio puoi accedervi solo al pensionamento, a meno che tu non emigri, diventi indipendente o finanzi nuovamente un immobile che abiti tu stesso. In più, costituisci il conto in pegno alla banca, il che limita ulteriormente la tua flessibilità. Alcune soluzioni del pilastro 3a sono inoltre abbinate a un'assicurazione rischio, che riduce il rendimento: verificalo attentamente prima di sottoscrivere e confronta con una soluzione di previdenza pura come VIAC, finpension o frankly.

Un dettaglio che spesso si perde nei colloqui di consulenza: poiché le prestazioni del pilastro 3a vengono tassate separatamente dal resto del reddito e con un'aliquota degressiva, conviene distribuire il capitale che accumuli per l'ammortamento indiretto su due o tre conti 3a distinti anziché su uno solo. Così puoi chiuderli in modo scaglionato su più anni quando ne hai bisogno, e ogni singolo prelievo resta in una fascia fiscale più bassa. L'effetto è sensibile su importi più elevati e non ti costa altro che un po' di pratiche in più.

L'esempio di calcolo

Prendiamo un immobile del valore di CHF 800'000, finanziato con il 20% di capitale proprio (CHF 160'000) e quindi un'ipoteca di CHF 640'000 (pegno dell'80%).

CHF 7'111 all'anno è appena sotto l'importo massimo 2026 del pilastro 3a per i lavoratori dipendenti con cassa pensioni (CHF 7'258). Se il tuo obbligo di ammortamento superasse questo massimo, potresti ripartirlo su due conti 3a oppure combinare una parte diretta e una indiretta. Molte banche permettono esplicitamente questa combinazione, ne parliamo nel consiglio pratico più avanti.

Ipotizzando un'aliquota fiscale marginale del 30% (Confederazione, cantone e comune insieme, varia da persona a persona), la deduzione 3a aggiuntiva dell'opzione indiretta ti fa risparmiare circa CHF 2'130 di imposte all'anno, ovvero circa CHF 32'000 cumulati in 15 anni. A questo si aggiunge il mantenimento della piena deduzione degli interessi ipotecari, che con l'opzione diretta diminuisce anno dopo anno. Alla fine dei 15 anni, l'opzione indiretta ti lascia inoltre un capitale 3a di almeno CHF 106'667 (nominale), più un eventuale rendimento se il denaro era investito in titoli.

Questi numeri sono un esempio di calcolo, non una consulenza fiscale o di investimento. La tua aliquota marginale effettiva, le condizioni della tua ipoteca e il rendimento del tuo portafoglio 3a dipendono dalla tua situazione personale e dal tuo cantone di residenza. Per un calcolo vincolante vale la pena parlarne con la tua banca o una consulente fiscale. Usa il nostro calcolatore ipoteca e il calcolatore pilastro 3a per verificare i tuoi numeri.

La svolta del 2029: la riforma del valore locativo cambia i conti

Il 28 settembre 2025 il popolo svizzero ha accettato l'abolizione del valore locativo, con il 57,7% di sì. Il Consiglio federale ha fissato l'entrata in vigore della riforma al 1° gennaio 2029, con una fase transitoria fino a fine 2028. Per te come proprietario di casa questo significa: dal 2029 non solo sparisce il valore locativo come reddito imponibile, ma in cambio sparisce in gran parte anche la deduzione degli interessi ipotecari per gli immobili abitati dal proprietario, ad eccezione di una regola limitata nel tempo per chi acquista la prima abitazione e per gli immobili locati o affittati.

Ed è proprio qui che il calcolo di sopra inizia a vacillare. Il maggior vantaggio fiscale dell'ammortamento indiretto, il mantenimento pieno e duraturo della deduzione degli interessi ipotecari, sparisce in gran parte per la maggior parte dei proprietari a partire dal 2029. Quello che resta è «solo» la deduzione del tuo versamento 3a in sé, che avresti comunque, sia che tu usi il conto 3a per l'ammortamento sia che tu vi versi normalmente per la previdenza.

In pratica questo significa: se oggi avvii un ammortamento su 15 anni, questo durerà fino al 2041 circa, ben oltre la data della riforma. Nei primi tre o quattro anni approfitti ancora del sistema attuale, poi l'equilibrio si sposta sensibilmente a favore dell'opzione diretta, almeno dal punto di vista fiscale. Il modo in cui i singoli cantoni concretizzeranno le regole transitorie è in parte ancora aperto. Parlane attivamente con la tua amministrazione fiscale cantonale o con la tua banca prima di impegnarti.

Quale opzione fa al caso tuo

Non esiste una risposta valida per tutti, ma alcune domande possono aiutarti a decidere.

Esauriresti comunque il tuo pilastro 3a? Se sì, poco si oppone all'indiretto. Ottieni il vantaggio fiscale praticamente gratis, dato che quel denaro sarebbe comunque finito nella previdenza, solo che è legato alla tua ipoteca tramite il pegno.

Quanto dura ancora il tuo ammortamento rispetto al 2029? Più la durata residua si avvicina alla data della riforma o la supera, meno peso ha l'argomento fiscale classico a favore dell'indiretto. Se oggi ti restano solo 5 anni, approfitti ancora quasi pienamente del vecchio sistema.

Ti senti a tuo agio con un capitale vincolato e dato in pegno? Se per te la flessibilità conta più dell'ultimo franco di imposta risparmiato, ad esempio perché prevedi molti cambiamenti professionali o personali nei prossimi anni, l'opzione diretta è la scelta più tranquilla.

Quanto sei vicino al pensionamento? Più ti avvicini, più ha senso l'ammortamento diretto, così il debito diminuisce prima che il tuo reddito cali con il pensionamento e la sostenibilità diventi più stretta.

Sei disposto a tenere il tuo capitale 3a in titoli invece che su un conto di risparmio? Solo in questo caso l'ammortamento indiretto sfrutta il suo secondo vantaggio potenziale, un rendimento atteso più alto sul lungo periodo. Su un semplice conto 3a remunerato, questo vantaggio svanisce quasi del tutto: i tassi lì sono attualmente appena sopra lo zero.

Consiglio pratico: combinare le due opzioni

Non devi scegliere tutto o niente. La maggior parte delle banche permette di dividere la 2a ipoteca, ad esempio metà diretta e metà indiretta, oppure di distribuire la parte indiretta su due conti 3a distinti con strategie di investimento diverse. Concretamente, nel nostro esempio significa: CHF 3'556 all'anno vanno direttamente alla banca, CHF 3'555 su un conto 3a dato in pegno. Questo riduce il capitale vincolato ma ti garantisce comunque parte del vantaggio fiscale e del potenziale rendimento 3a. Sollevalo attivamente durante la consulenza ipotecaria, difficilmente una banca te lo propone da sola, perché l'opzione semplice richiede meno lavoro di consulenza.

In sintesi

Ammortizzare in modo diretto o indiretto non è una questione di fede, ma un calcolo che dipende dalla tua aliquota fiscale, dalla tua capacità di rischio e dal tuo orizzonte temporale, e che la riforma del valore locativo del 2029 sposta in modo sensibile. Prenditi dieci minuti prima del prossimo colloquio in banca, calcola il tuo esempio con il nostro calcolatore ipoteca e decidi in modo consapevole invece che per abitudine. I 15 anni a cui questa decisione ti lega valgono la pena.