Louer ou Acheter ?
Compare ton patrimoine après 10, 20 ou 30 ans. Avec hypothèque suisse, plus-value immobilière, rendement des fonds propres investis – et point d'équilibre.
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📊 Paramètres de comparaison
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Évolution du patrimoine au fil du temps
Remarque : Calcul modèle avec des hypothèses constantes. En réalité, les prix immobiliers, les taux hypothécaires et les marchés boursiers varient. Non inclus : droits de mutation (1–3 % selon le canton à l'achat), frais de notaire et de registre foncier, frais d'agent à la revente, rénovations importantes, effets fiscaux (valeur locative, déduction des intérêts hypothécaires – tous deux en évolution dès 2027). La qualité de vie, la flexibilité et la sécurité ne peuvent pas être mesurées en francs. Pas un conseil financier.
Questions fréquentes sur Louer vs. Acheter
Quand l'achat est-il financièrement rentable ?
Si tu restes longtemps (au moins 8–10 ans), que les taux hypothécaires sont bas et que tu disposes de suffisamment de fonds propres, l'achat bat généralement la location après 10–20 ans. Moins de 5 ans est rarement rentable – les droits de mutation, les frais de notaire et les commissions d'agent à la revente absorbent les avantages. Règle générale : plus l'horizon est long, mieux c'est pour la propriété.
Qu'en est-il de la valeur locative ?
Actuellement, les propriétaires doivent déclarer une valeur locative fictive comme revenu, mais peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien. Suite à un référendum de 2025, la valeur locative sera supprimée en 2027, et en contrepartie, la déduction des intérêts hypothécaires ne s'appliquera plus. Pour la plupart des propriétaires occupants, légèrement moins cher – sauf en cas de taux hypothécaires très élevés et d'une valeur locative faible.
Quelle plus-value immobilière est réaliste ?
À long terme en Suisse : environ 1,5–2,5 % par an en moyenne – avec de grandes différences régionales. Zurich, Genève, Zoug, Bâle : nettement plus. Régions rurales : parfois zéro ou négatif. Comparaison : un portefeuille d'actions diversifié a historiquement rapporté 5–7 % par an, mais est plus volatil.
Pourquoi utiliser le rendement de placement comme comparaison ?
Celui qui achète immobilise ses fonds propres dans le bien. Celui qui loue pourrait investir cet argent (ETF, pilier 3a, titres). Le rendement de placement est la comparaison du coût d'opportunité : ce que les fonds propres rapporteraient ailleurs. Conservateur : 3–4 % (portefeuille mixte). Orienté actions : 5–7 %. Compte d'épargne : 0,5–1 %.
Quels sont les coûts cachés lors de l'achat ?
À l'achat : droits de mutation (0–3 % selon le canton), notaire et registre foncier (~0,5 %), éventuellement estimation. Pendant l'occupation : rénovations tous les 15–25 ans (salle de bain, cuisine, chauffage – vite CHF 50–100k), gestion de copropriété, assurances plus élevées. À la vente : agent (2–3 %), impôt sur les gains immobiliers. La règle des 1 % d'entretien le couvre en moyenne, mais prévois-le.
Qu'est-ce qui n'est pas inclus dans le calculateur ?
La qualité de vie (logement propre vs. flexibilité), les effets fiscaux (valeur locative / déduction des intérêts hypothécaires, variant par canton), les rénovations, les droits de mutation et les frais de vente. Le modèle est une première estimation financière – pour la décision finale : prends en compte les circonstances de vie personnelles, la mobilité, la tolérance au risque et consulte un professionnel.
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