Acheter ou louer en Suisse 2026 ? Le calcul honnête
Logement en propriété ou location – qu'est-ce qui vaut vraiment la peine en Suisse ? Capacité financière, fonds propres, coûts mensuels – le calcul honnête avec des exemples en CHF.
«Acheter ou louer ?» – peu de questions occupent autant l'esprit des Suissesses et des Suisses dans la trentaine et la quarantaine. Les parents demandent depuis des années si on ne veut pas enfin «quelque chose à soi». Des amis emménagent dans leur nouvelle maison. Et soudain on se demande : suis-je sur la mauvaise voie ?
Réponse courte : ça dépend – mais il y a un calcul clair. Et en Suisse, ce calcul est différent de celui en Allemagne ou en Autriche. Dans cet article, nous le faisons ensemble.
Fonds propres : ce qu'il te faut vraiment
Le premier filtre est la question des fonds propres. En Suisse, les banques exigent au minimum 20 % du prix d'achat en fonds propres. Au moins 10 % doivent provenir de fonds propres «durs» – c'est-à-dire d'épargne, d'une donation, d'une avance sur héritage ou de ton pilier 3a. Les 10 % restants peuvent provenir de la caisse de pension (retrait anticipé).
Achat d'un appartement en propriété pour CHF 850'000 – un chiffre réaliste dans de nombreux cantons pour un appartement de 3,5 pièces en zone d'agglomération :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | CHF 850'000 |
| Fonds propres requis (20 %) | CHF 170'000 |
| Dont fonds propres durs (min. 10 %) | CHF 85'000 |
| Dont retrait anticipé caisse de pension (max. 10 %) | CHF 85'000 |
| Hypothèque (80 %) | CHF 680'000 |
Économiser CHF 85'000 à CHF 170'000 est le principal obstacle pour la plupart des gens – et la principale raison pour laquelle beaucoup continuent à louer, même s'ils voudraient acheter. Ceux qui ont les fonds propres se posent alors la question suivante.
Combien coûte vraiment un logement en propriété par mois ?
Beaucoup sous-estiment les coûts courants. Les intérêts hypothécaires ne sont qu'une partie de l'histoire.
Pour une hypothèque de CHF 680'000 avec un taux SARON d'environ 0,9 % (état mai 2026, taux directeur BNS 0 %) et une hypothèque fixe à 5 ans d'environ 1,5 % :
| Poste | Par mois | Hypothèse |
|---|---|---|
| Intérêts hypothécaires (SARON ~0,9 %) | CHF 510 | CHF 680'000 × 0,9 % / 12 |
| Amortissement obligatoire | CHF 280 | Jusqu'à 66 % de nantissement en 15 ans |
| Charges et entretien | CHF 710 | 1 % du prix d'achat p.a. |
| Total coûts de logement | CHF 1'500 | Sans énergie ni chauffage |
Un appartement comparable en location coûte CHF 2'400 à 3'200 par mois dans de nombreuses agglomérations suisses. Au premier coup d'œil, ça ressemble à une victoire claire pour l'achat.
Mais c'est là qu'intervient la banque.
Le calcul de capacité financière : la banque calcule à 5 %
Les banques ne vérifient pas si tu peux te permettre le logement au taux d'intérêt actuel – elles vérifient si tu pourrais te le permettre à 5 % d'intérêts. C'est le «test de résistance» prescrit par la loi.
Le calcul est le suivant :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts calculatoires (5 %) | CHF 34'000 |
| Charges (1 % du prix d'achat) | CHF 8'500 |
| Amortissement | CHF 5'000 |
| Total coûts annuels calculatoires | CHF 47'500 |
Cette somme ne peut représenter au maximum qu'un tiers de ton revenu brut du ménage selon les directives bancaires. Cela signifie :
CHF 47'500 × 3 = CHF 142'500 de revenu minimum du ménage
Pour un appartement de classe moyenne, il te faut donc un revenu brut commun d'au moins CHF 142'000 par an. Dans les cantons avec des prix plus élevés (Zurich, Zoug, Genève), les exigences sont proportionnellement plus élevées.
C'est la raison pour laquelle beaucoup de couples ayant de bons revenus ne peuvent quand même pas acheter – non pas à cause du taux d'intérêt actuel, mais à cause du test de résistance.
Le calcul comparatif honnête
Prenons un exemple concret. Deux personnes, toutes deux salariées, revenu brut du ménage de CHF 160'000, CHF 180'000 de fonds propres épargnés. Elles se demandent si elles doivent acheter un appartement pour CHF 800'000 ou continuer à louer et investir.
Option A : acheter
- Fonds propres : CHF 160'000 (20 %)
- Hypothèque : CHF 640'000
- Intérêts (SARON 0,9 %) : CHF 480 par mois
- Amortissement : CHF 270 par mois
- Charges/entretien (1 % p.a.) : CHF 667 par mois
- Coûts de logement mensuels : env. CHF 1'420
Option B : louer et investir la différence
- Loyer comparable : CHF 2'700 par mois
- Différence par rapport à l'option A : CHF 1'280 de plus par mois
- Ces CHF 1'280 mensuels investis dans un plan d'épargne ETF (6 % p.a.) sur 20 ans : env. CHF 590'000
- Plus les fonds propres de CHF 180'000 investis (6 % p.a.) sur 20 ans : env. CHF 577'000
- Total : env. CHF 1'167'000
Ce qui se passe à l'achat sur 20 ans
- Plus-value de l'immobilier (historiquement 2 à 3 % p.a. en Suisse) : CHF 800'000 × 2,5 % p.a. × 20 ans
- Valeur finale de l'immobilier : env. CHF 1'310'000
- Moins l'hypothèque restante après 20 ans d'amortissement : env. CHF 575'000
- Capital propre net dans l'immobilier : env. CHF 735'000
Les chiffres sont proches. Cela montre : acheter en Suisse est généralement une bonne décision à long terme – mais ce n'est pas un avantage automatique par rapport à louer avec un investissement discipliné.
La vraie différence ne réside pas dans les premières années, mais dans ce que tu fais de manière cohérente sur le long terme.
Ce que le calcul ne montre pas
Les chiffres ne racontent pas toute l'histoire. En achetant, il y a des facteurs cachés que tu dois connaître :
Frais de transaction
Acheter et vendre un bien immobilier suisse coûte 3 à 5 % du prix d'achat – frais de notaire, frais du registre foncier, éventuellement agent immobilier et droit de mutation (selon le canton). Si tu vends dans les 5 ans, tu feras presque certainement une perte.
La valeur locative
En Suisse – et seulement ici – les propriétaires doivent déclarer un «revenu locatif» fictif de leur bien comme revenu imposable. C'est ce qu'on appelle la valeur locative. Cela augmente ton revenu imposable de CHF 15'000 à 30'000 par an, selon le bien et le canton. Tu peux en partie compenser avec les intérêts débiteurs et les frais d'entretien – mais seulement en partie.
Risque de concentration
Avec un bien immobilier, une grande partie de ton patrimoine est concentrée dans un seul actif non liquide. Si le marché immobilier régional recule, ton patrimoine net recule aussi – et tu ne peux pas simplement «vendre» quand les choses se compliquent.
Flexibilité
Les propriétaires sont liés à un lieu. Changement d'emploi dans une autre ville, séparation, changements familiaux – tout cela devient plus compliqué avec un bien immobilier. Qui sait qu'il sera peut-être ailleurs dans 5 ans s'en sort mieux en louant.
Quand acheter vaut la peine – et quand non
Acheter vaut la peine si :
- Tu restes au même endroit pendant au moins 10 ans
- Tu satisfais aux exigences de capacité financière de la banque (le revenu du ménage suffit pour le test à 5 %)
- Les fonds propres sont disponibles sans épuiser ta réserve d'urgence
- La charge mensuelle de logement est inférieure à un loyer comparable
- Tu as intégré les frais d'entretien et les charges
Louer est plus judicieux si :
- Tu ne peux pas exclure un déménagement dans les 3 à 5 ans
- Les prix d'achat à l'endroit sont si élevés que tu ne passes pas le test de résistance
- Tu préfères investir tes fonds propres de manière largement diversifiée et épargner disciplinément la différence mensuelle
- Tu n'as pas encore assez de fonds propres durs et tu es encore en phase de constitution
Conseil pratique : faire soi-même le calcul de capacité financière
Avant de visiter un seul appartement, fais toi-même le calcul de capacité financière. Tu as besoin de trois chiffres : ton revenu brut du ménage, tes fonds propres et une fourchette de prix d'achat réaliste.
La formule :
(Hypothèque × 5 %) + (Prix d'achat × 1 %) + (Hypothèque × 1 %) ≤ Revenu annuel / 3
Si le côté gauche dépasse le côté droit, la banque a déjà décidé. Alors soit le prix d'achat doit baisser, soit le revenu doit augmenter – ou les deux.
Deux outils gratuits qui facilitent le calcul : le calculateur d'hypothèque UBS et le calculateur de capacité financière du VZ VermögensZentrum. Tous deux sont gratuits et ne nécessitent pas d'inscription. Tu peux ainsi vérifier en 10 minutes si l'achat est dans ta portée – avant d'investir du temps et de l'énergie dans la recherche.
Encore une chose : si tu prévois de retirer ton avoir du pilier 3a pour l'achat immobilier, renseigne-toi au préalable sur les conséquences fiscales. Le retrait anticipé est imposé comme prestation en capital (avantageux, mais pas nul). Cet argent n'est alors plus disponible pour la prévoyance retraite.
Ton prochain pas
Acheter ou louer n'est pas une question de style de vie en Suisse – c'est une décision financière. Et les chiffres le montrent clairement : qui reste longtemps, a les fonds propres et satisfait aux exigences de capacité financière, pour lui un logement en propriété vaut presque toujours la peine à long terme. Qui loue et investit disciplinément la différence économisée peut également constituer un solide patrimoine.
L'essentiel d'abord : fais le calcul de capacité financière avec tes propres chiffres. Si les fonds propres manquent encore, commence maintenant – par exemple avec des versements maximaux au pilier 3a (que tu pourras retirer plus tard pour l'achat immobilier) et un plan d'épargne ETF pour le reste. Chaque mois compte.