Abolizione del valore locativo 2029: cosa cambia per te
Dal 2029 il valore locativo scompare, e con esso la deduzione degli interessi ipotecari. Cosa significa per le tue imposte, la tua ipoteca e le ristrutturazioni.
Compili la dichiarazione delle imposte e inserisci, come ogni anno, il valore locativo della tua abitazione come reddito fittizio. Fastidioso, ma di routine. Solo che non durerà ancora a lungo. Dal 2029 il valore locativo scompare del tutto e con esso sparisce anche una parte delle deduzioni che finora davi per scontate.
Molti proprietari di case si rallegrano già per «meno imposte». La realtà è più complicata: il cambio di sistema porta un vero sgravio, ma anche nuovi costi, soprattutto per quanto riguarda la deduzione degli interessi ipotecari e le spese di manutenzione. Ti mostriamo cosa cambia concretamente dal 2029, cosa significa per te il periodo transitorio fino a fine 2028 e a cosa dovresti già prestare attenzione.
Cos'era finora il valore locativo
Il valore locativo è un reddito da locazione fittizio che chi possiede un'abitazione occupata da sé stesso deve dichiarare ogni anno come reddito, come se si affittasse la propria abitazione da sé. In cambio, potevi dedurre dalle imposte gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione che conservano il valore dell'immobile.
Per molti proprietari, questo si compensava più o meno nel corso degli anni. Con i tassi bassi degli ultimi anni, la maggior parte delle persone otteneva addirittura un vantaggio fiscale netto, perché i costi deducibili superavano spesso il valore locativo. È esattamente questo equilibrio che ora viene smantellato.
Il vecchio sistema era criticato soprattutto dai pensionati con l'ipoteca già estinta: non avevano quasi più interessi da dedurre, ma dovevano comunque dichiarare l'intero valore locativo, anche se il loro reddito effettivo spesso diminuisce dopo il pensionamento. È esattamente questo gruppo a beneficiare maggiormente del cambio di sistema dal 2029.
La votazione e la tabella di marcia fino al 2029
Il 28 settembre 2025 il corpo elettorale svizzero ha approvato l'abolizione del valore locativo con il 57,7 per cento di sì. Nella sua seduta del 1° aprile 2026, il Consiglio federale ha comunicato che il cambio di sistema entra in vigore il 1° gennaio 2029.
Fino ad allora vale un periodo transitorio. Il vecchio sistema, con valore locativo, deduzione degli interessi ipotecari e deduzione delle spese di manutenzione, resta invariato fino a fine 2028, valido per l'ultima volta per la dichiarazione d'imposta 2028 che presenterai nella primavera del 2029. Nella tua dichiarazione per il 2026 e il 2027 non cambia quindi ancora nulla. Il tempo che resta fino al 2029 vale comunque la pena di essere usato per preparare la tua situazione personale, ne parliamo più avanti.
I tre grandi cambiamenti dal 2029
Il cambio di sistema non consiste in una singola misura, ma in un pacchetto di tre cambiamenti collegati tra loro.
Il valore locativo scompare del tutto. Sia per le abitazioni principali sia per quelle secondarie occupate da te stesso, non dovrai più dichiarare un reddito fittizio. Questo è il vero sgravio che molti aspettavano da anni, soprattutto nei comuni con valori locativi ufficiali elevati.
La deduzione delle spese di manutenzione scompare, sia a livello federale sia cantonale. Riparazioni, ristrutturazioni e investimenti che conservano il valore del tuo immobile occupato da te stesso non saranno più deducibili dalle imposte dal 2029. Questo colpisce soprattutto chi tende a rimandare le grandi ristrutturazioni invece di anticiparle.
La deduzione degli interessi ipotecari scompare in gran parte, con un'eccezione limitata nel tempo per chi acquista per la prima volta. Se acquisti un'abitazione di proprietà per la prima volta, puoi ancora dedurre parte degli interessi ipotecari per al massimo dieci anni dopo l'acquisto: al massimo CHF 10'000 per le coppie sposate e CHF 5'000 per le persone sole, con la deduzione che si riduce del 10 per cento ogni anno. Dopo dieci anni, o in caso di vendita dell'immobile, anche questa deduzione si esaurisce.
Questa combinazione è decisiva: se porti un'ipoteca elevata con interessi corrispondentemente alti, rischi di perdere più in deduzioni di quanto guadagni con la scomparsa del valore locativo. Se invece hai un'ipoteca bassa, o nessuna ipoteca, con il nuovo sistema te la cavi praticamente sempre meglio.
Esempio pratico: cosa cambia concretamente
Prendiamo una coppia sposata con una casa unifamiliare del valore di CHF 900'000, un'ipoteca residua di CHF 500'000 al 1,5 per cento di interesse e un valore locativo ipotizzato di CHF 21'600 all'anno. Il calcolo esatto varia da cantone a cantone, questo esempio serve solo a scopo illustrativo.
| Voce | Oggi (fino al 2028) | Dal 2029 |
|---|---|---|
| Valore locativo come reddito | + CHF 21'600 | CHF 0 |
| Deduzione interessi ipotecari | – CHF 7'500 | CHF 0 (nessuno status di primo acquisto) |
| Forfait di manutenzione (20% del valore locativo) | – CHF 4'320 | CHF 0 |
| Saldo imponibile dall'immobile | + CHF 9'780 | CHF 0 |
Con un'aliquota fiscale marginale del 25 per cento (Confederazione, cantone e comune insieme), la coppia paga oggi circa CHF 2'445 di imposte all'anno su questo saldo. Dal 2029 questa voce scompare del tutto, perché sia il reddito sia le due deduzioni vengono meno. Per questa coppia la riforma significa uno sgravio sensibile.
La situazione è diversa con un'ipoteca più alta e interessi corrispondentemente maggiori. Con un'ipoteca di CHF 850'000 allo stesso tasso, al valore locativo di CHF 21'600 si contrapporrebbe già una deduzione di interessi di CHF 12'750, più il forfait di manutenzione di CHF 4'320. Il saldo imponibile scenderebbe a circa CHF 4'530, nettamente meno rispetto alla prima coppia. Con i tassi ipotecari oggi storicamente bassi, il vantaggio fiscale del vecchio sistema resta nel complesso piuttosto modesto: in periodi di tassi più alti la differenza era molto più grande. In ogni caso, questo vantaggio residuo scompare completamente dopo il 2029, a meno che chi acquista non sia ancora considerato un primo acquirente.
L'esempio mostra la regola di base: se hai un'ipoteca bassa o nessuna ipoteca, guadagni chiaramente dal cambio di sistema. Se porti un'ipoteca elevata, paghi già oggi delle imposte sul saldo, ma dal 2029 perdi del tutto la deduzione degli interessi, che finora almeno attenuava questo carico. Le tue cifre effettive dipendono dal tuo cantone, dall'importo della tua ipoteca e dalla tua aliquota fiscale personale, questo esempio è puramente illustrativo e non sostituisce una consulenza fiscale.
Panoramica: cosa cambia
| Voce | Fino a fine 2028 | Dal 2029 |
|---|---|---|
| Valore locativo (abitazione principale e secondaria) | Reddito imponibile | Scompare del tutto |
| Interessi ipotecari | Interamente deducibili | Solo per chi acquista per la prima volta, in modo limitato nel tempo |
| Spese di manutenzione | Deducibili (forfait o costi effettivi) | Scompaiono |
| Abitazione secondaria nei cantoni turistici | Valore locativo come di consueto | Valore locativo abolito, possibile nuova imposta immobiliare |
Cosa succede per case di vacanza e abitazioni secondarie
Anche per le abitazioni secondarie occupate da te stesso, per esempio lo chalet in Vallese o l'appartamento in Engadina, il valore locativo scompare. Allo stesso tempo, i cantoni con molte abitazioni secondarie perdono così entrate fiscali sensibili. La riforma crea quindi una nuova base costituzionale: i cantoni turistici come i Grigioni, il Vallese o il Ticino potranno in futuro riscuotere un'imposta immobiliare indipendente sulle abitazioni secondarie prevalentemente occupate dai proprietari stessi.
Questa imposta si basa sul valore dell'immobile, indipendentemente dal tuo reddito o dalla tua capacità economica generale. Quanto sarà alta concretamente e quali cantoni la introdurranno effettivamente resta per ora incerto. L'attuazione spetta ai cantoni e dovrebbe chiarirsi nei prossimi due o tre anni. Se possiedi un'abitazione secondaria in un cantone turistico, vale la pena seguire la legislazione cantonale non appena saranno pubblicate le prime bozze.
Cosa significa per il tuo ammortamento e la tua decisione d'acquisto
Anticipare le grandi ristrutturazioni. Se stai comunque pianificando un risanamento energetico, un nuovo impianto di riscaldamento o una ristrutturazione di bagno o cucina, la deduzione delle spese di manutenzione è ancora pienamente utilizzabile fino a fine 2028. Dopo, scompare. Se prevedi comunque di ristrutturare nei prossimi anni, un buon tempismo ti fa risparmiare soldi veri.
Ripensare la strategia di ammortamento. Se rimborsi la tua ipoteca in modo indiretto tramite il pilastro 3a, questa variante perde parte del suo precedente vantaggio fiscale, perché la deduzione degli interessi ipotecari scompare per la maggior parte delle persone dal 2029. Se l'ammortamento diretto o indiretto sia ancora sensato per te lo analizziamo nel dettaglio nella nostra guida sull'ammortamento.
Considerare lo status di primo acquisto se compri adesso. Se sei vicino al tuo primo acquisto immobiliare, questo ti assicura la deduzione limitata nel tempo degli interessi ipotecari per un massimo di dieci anni. È un motivo in più per non basare la tua decisione d'acquisto solo sul valore locativo attuale. Con il nostro calcolatore ipoteca e il nostro calcolatore affittare o comprare vedi come si sviluppano le tue cifre in entrambi gli scenari.
Non avere fretta. La riforma entra in vigore solo nel 2029, con un chiaro periodo transitorio. Nelle dichiarazioni d'imposta che presenterai nei prossimi anni non cambia nulla. Un ammortamento straordinario affrettato solo a causa della riforma raramente conviene.
Consiglio pratico: prenota presto gli artigiani
Se migliaia di proprietari di case hanno tutti la stessa idea, finire la ristrutturazione prima di fine 2028, le ditte di solare, riscaldamento e sanitari si troveranno rapidamente sommerse di richieste e i prezzi probabilmente saliranno di conseguenza. Se stai comunque pianificando una grande ristrutturazione nei prossimi anni, ottenere un preventivo in anticipo ti assicura due vantaggi insieme: un appuntamento prima della grande corsa e la certezza di poter ancora sfruttare la deduzione delle spese di manutenzione. Un preventivo non vincolante da due o tre ditte artigiane non ti costa altro che un po' di tempo e ti dà una base di pianificazione realistica, indipendentemente dal fatto che tu decida per il 2027 o per il 2028.
Domande frequenti
Cambia già qualcosa nella mia prossima dichiarazione d'imposta?
No. Il vecchio sistema, con valore locativo, deduzione degli interessi ipotecari e deduzione delle spese di manutenzione, resta invariato fino alla dichiarazione d'imposta 2028, che presenterai nella primavera del 2029. Solo dopo si applica il nuovo diritto.
La riforma riguarda anche gli immobili affittati?
No, riguarda esclusivamente le abitazioni occupate dal proprietario stesso. Per gli immobili affittati o dati in locazione, il reddito da locazione come reddito imponibile e le relative deduzioni, compresi gli interessi ipotecari, restano di principio invariati.
Devo disdire o ristrutturare subito la mia ipoteca?
No, una decisione affrettata raramente conviene. È più sensato affrontare attivamente il tema della riforma al prossimo rinnovo ipotecario comunque previsto e valutare con calma la tua strategia di ammortamento.
Cosa succede se vendo il mio immobile prima del 2029?
Fino alla vendita, per te continua a valere il vecchio sistema con valore locativo e le relative deduzioni. Per chi acquista il nuovo immobile, dal 2029 si applica automaticamente il nuovo diritto, indipendentemente da quando ha acquistato.
Conclusione: pianifica il periodo transitorio, non il panico
La scomparsa del valore locativo nel 2029 non è un semplice sgravio fiscale, ma un cambio di sistema con vincitori e perdenti. Se hai un'ipoteca bassa o completamente ammortizzata, ci guadagni in modo sensibile. Se porti ancora un debito importante o hai grandi ristrutturazioni davanti a te, usa attivamente gli anni fino a fine 2028 invece di lasciarli passare.
Calcola la tua situazione personale con il nostro calcolatore ipoteca e dai un'occhiata alla nostra guida sull'ammortamento se stai attualmente ammortizzando in modo indiretto. Gli ultimi dettagli specifici del tuo cantone si chiariranno nei prossimi anni, la tua preparazione personale puoi iniziarla già oggi.