Suppression de la valeur locative 2029 : ce qui change pour toi

Tu remplis ta déclaration d'impôts et tu inscris, comme chaque année, la valeur locative de ton logement comme revenu fictif. Pénible, mais routinier. Sauf que ça ne va plus durer. Dès 2029, la valeur locative disparaît complètement et avec elle une partie des déductions que tu considérais jusqu'ici comme acquises.

Beaucoup de propriétaires se réjouissent déjà de « payer moins d'impôts ». La réalité est plus compliquée : ce changement de système apporte un vrai allègement, mais aussi de nouveaux coûts, surtout du côté de la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien. Nous te montrons ce qui change concrètement dès 2029, ce que signifie pour toi le délai transitoire jusqu'à fin 2028 et à quoi tu devrais déjà faire attention.

Ce qu'était la valeur locative jusqu'ici

La valeur locative est un revenu de location fictif que les propriétaires d'un logement qu'ils occupent eux-mêmes doivent déclarer chaque année comme revenu, comme s'ils se louaient leur propre logement à eux-mêmes. En contrepartie, tu pouvais déduire de tes impôts les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien qui préservent la valeur du bien.

Pour beaucoup de propriétaires, cela s'équilibrait à peu près au fil des années. Avec les taux bas de ces dernières années, la plupart s'en sortaient même avec un avantage fiscal net, parce que les frais déductibles dépassaient souvent la valeur locative. C'est exactement cet équilibre qui est en train d'être démantelé.

L'ancien système était surtout critiqué par les retraités et retraitées dont l'hypothèque est remboursée : ils n'avaient presque plus d'intérêts à déduire, mais devaient quand même déclarer la valeur locative complète, alors que leur revenu réel baisse souvent après la retraite. C'est précisément ce groupe qui profite le plus du changement de système dès 2029.

La votation et le calendrier jusqu'à 2029

Le 28 septembre 2025, le corps électoral suisse a accepté la suppression de la valeur locative avec 57,7 pour cent de oui. Lors de sa séance du 1er avril 2026, le Conseil fédéral a annoncé que le changement de système entre en vigueur le 1er janvier 2029.

D'ici là, un délai transitoire s'applique. L'ancien système, avec valeur locative, déduction des intérêts hypothécaires et déduction des frais d'entretien, reste inchangé jusqu'à fin 2028, pour la dernière fois pour la déclaration d'impôts 2028 que tu déposeras au printemps 2029. Dans ta déclaration pour 2026 et 2027, rien ne change donc encore. Le temps qui reste jusqu'à 2029 vaut quand même la peine d'être utilisé pour préparer ta situation personnelle, on y revient plus bas.

Les trois grands changements dès 2029

Le changement de système ne consiste pas en une seule mesure, mais en un paquet de trois changements liés entre eux.

La valeur locative disparaît complètement. Aussi bien pour les résidences principales que secondaires que tu occupes toi-même, tu n'as plus besoin de déclarer de revenu fictif. C'est le véritable allègement que beaucoup attendaient depuis des années, surtout dans les communes où la valeur locative officielle était élevée.

La déduction des frais d'entretien disparaît, au niveau fédéral comme cantonal. Les réparations, rénovations et investissements qui préservent la valeur de ton bien occupé par toi-même ne seront plus déductibles des impôts dès 2029. Cela touche particulièrement celles et ceux qui ont tendance à repousser les grandes rénovations plutôt qu'à les avancer.

La déduction des intérêts hypothécaires disparaît en grande partie, avec une exception limitée dans le temps pour les primo-accédants. Si tu acquiers un logement pour la première fois, tu peux encore déduire une partie des intérêts hypothécaires pendant dix ans au maximum après l'achat : au maximum CHF 10'000 pour les couples mariés et CHF 5'000 pour les personnes seules, la déduction diminuant de 10 pour cent chaque année. Après dix ans, ou en cas de vente du bien, cette déduction aussi est épuisée.

Cette combinaison est déterminante : si tu portes une hypothèque élevée avec des intérêts en conséquence, tu risques de perdre davantage en déductions que ce que tu gagnes avec la disparition de la valeur locative. Si tu as une hypothèque faible, voire plus d'hypothèque du tout, le nouveau système est presque toujours à ton avantage.

Exemple chiffré : ce que change concrètement la suppression

Prenons un couple marié avec une maison individuelle d'une valeur de CHF 900'000, une hypothèque résiduelle de CHF 500'000 à 1,5 pour cent d'intérêt et une valeur locative supposée de CHF 21'600 par an. Le calcul exact varie d'un canton à l'autre, cet exemple sert uniquement d'illustration.

Avec un taux d'imposition marginal de 25 pour cent (Confédération, canton et commune réunis), le couple paie aujourd'hui environ CHF 2'445 d'impôts par an sur ce solde. Dès 2029, ce poste disparaît complètement, puisque le revenu et les deux déductions disparaissent tous les deux. Pour ce couple, la réforme représente un allègement sensible.

Le tableau est différent avec une hypothèque plus élevée et des intérêts en conséquence. Avec une hypothèque de CHF 850'000 au même taux, la valeur locative de CHF 21'600 serait déjà compensée par une déduction d'intérêts de CHF 12'750, plus le forfait d'entretien de CHF 4'320. Le solde imposable tomberait à environ CHF 4'530, nettement moins que pour le premier couple. Avec les taux hypothécaires historiquement bas d'aujourd'hui, l'avantage fiscal de l'ancien système reste plutôt modeste dans l'ensemble : à une époque de taux plus élevés, la différence était nettement plus grande. De toute façon, cet avantage résiduel disparaît complètement après 2029, sauf si l'acheteuse ou l'acheteur est encore considéré comme primo-accédant.

Cet exemple illustre la règle de base : si tu as une hypothèque faible ou plus d'hypothèque du tout, tu gagnes clairement au changement de système. Si tu portes une hypothèque élevée, tu paies déjà des impôts sur le solde aujourd'hui, mais dès 2029 tu perds entièrement la déduction des intérêts, qui atténuait au moins cette charge jusqu'ici. Tes chiffres réels dépendent de ton canton, du montant de ton hypothèque et de ton taux d'imposition personnel, cet exemple est purement illustratif et ne remplace pas un conseil fiscal.

Vue d'ensemble : ce qui change

Ce qui se passe pour les résidences secondaires et les maisons de vacances

Pour les résidences secondaires que tu occupes toi-même aussi, par exemple le chalet en Valais ou l'appartement en Engadine, la valeur locative disparaît. En même temps, les cantons avec beaucoup de résidences secondaires perdent ainsi des recettes fiscales sensibles. La réforme crée donc une nouvelle base constitutionnelle : les cantons touristiques comme les Grisons, le Valais ou le Tessin pourront à l'avenir prélever un impôt foncier indépendant sur les résidences secondaires majoritairement occupées par leurs propriétaires.

Cet impôt se base sur la valeur du bien, indépendamment de ton revenu ou de ta capacité économique générale. Son montant exact et les cantons qui l'introduiront réellement restent pour l'instant incertains. La mise en œuvre revient aux cantons et devrait se préciser au cours des deux à trois prochaines années. Si tu possèdes une résidence secondaire dans un canton touristique, ça vaut la peine de suivre la législation cantonale dès que les premiers projets seront publiés.

Ce que ça signifie pour ton amortissement et ta décision d'achat

Avancer les grandes rénovations. Si tu prévois de toute façon un assainissement énergétique, une nouvelle installation de chauffage ou une rénovation de salle de bain ou de cuisine, la déduction des frais d'entretien est encore pleinement utilisable jusqu'à fin 2028. Ensuite, elle disparaît. Si tu comptes rénover ces prochaines années de toute manière, un bon timing te fait économiser de l'argent bien réel.

Repenser ta stratégie d'amortissement. Si tu rembourses ton hypothèque de manière indirecte via le pilier 3a, cette variante perd une partie de son avantage fiscal actuel, parce que la déduction des intérêts hypothécaires disparaît pour la plupart des gens dès 2029. Nous détaillons si l'amortissement direct ou indirect reste judicieux pour toi dans notre guide sur l'amortissement.

Prévoir le statut de primo-accédant si tu achètes maintenant. Si tu es sur le point de faire ton premier achat immobilier, cela t'assure la déduction limitée dans le temps des intérêts hypothécaires pendant dix ans au maximum. C'est un argument de plus pour ne pas baser ta décision d'achat uniquement sur la valeur locative actuelle. Avec notre calculateur hypothécaire et notre calculateur louer ou acheter, tu vois comment évoluent tes chiffres dans les deux scénarios.

Ne pas te précipiter. La réforme n'entre en vigueur qu'en 2029, avec un délai transitoire clair. Rien ne change dans les déclarations d'impôts que tu rempliras ces prochaines années. Un remboursement extraordinaire précipité uniquement à cause de la réforme est rarement judicieux.

Astuce pratique : réserve tes artisans tôt

Si des milliers de propriétaires ont tous la même idée, terminer leur rénovation avant fin 2028, les entreprises de solaire, de chauffage et de sanitaire vont vite être débordées et les prix risquent de suivre. Si tu prévois de toute façon une grande rénovation ces prochaines années, obtenir un devis tôt t'assure deux avantages à la fois : un créneau avant la ruée et la certitude de pouvoir encore profiter de la déduction des frais d'entretien. Un devis sans engagement auprès de deux ou trois entreprises ne te coûte rien d'autre qu'un peu de temps et te donne une base de planification réaliste, que tu te décides finalement pour 2027 ou pour 2028.

Questions fréquentes

Est-ce que quelque chose change déjà dans ma prochaine déclaration d'impôts ?

Non. L'ancien système, avec valeur locative, déduction des intérêts hypothécaires et déduction des frais d'entretien, reste inchangé jusqu'à la déclaration d'impôts 2028, que tu déposeras au printemps 2029. Le nouveau droit ne s'applique qu'après.

La réforme concerne-t-elle aussi les biens loués ?

Non, elle concerne exclusivement les logements occupés par leur propriétaire. Pour les biens loués ou affermés, le revenu locatif comme revenu imposable et les déductions correspondantes, y compris les intérêts hypothécaires, restent en principe en place.

Dois-je résilier ou restructurer mon hypothèque maintenant ?

Non, une décision précipitée est rarement payante. Il est plus judicieux d'aborder activement la réforme lors du prochain renouvellement hypothécaire de toute façon prévu et d'examiner ta stratégie d'amortissement en toute tranquillité.

Que se passe-t-il si je vends mon bien avant 2029 ?

Jusqu'à la vente, l'ancien système avec valeur locative et les déductions correspondantes continue de s'appliquer à toi. Pour la nouvelle acheteuse ou le nouvel acheteur, le nouveau droit s'applique automatiquement dès 2029, quelle que soit la date d'achat.

Conclusion : planifie le délai transitoire, ne panique pas

La disparition de la valeur locative en 2029 n'est pas un simple allègement fiscal, c'est un changement de système avec des gagnants et des perdants. Si tu as une hypothèque faible ou entièrement amortie, tu y gagnes sensiblement. Si tu portes encore une dette importante ou si de grandes rénovations t'attendent, utilise activement les années jusqu'à fin 2028 plutôt que de les laisser filer.

Calcule ta propre situation avec notre calculateur hypothécaire et jette un œil à notre guide sur l'amortissement si tu amortis actuellement de manière indirecte. Les derniers détails propres à ton canton se préciseront ces prochaines années, ta préparation personnelle peut commencer dès aujourd'hui.